Ceny nemovitostí ve Středočeském kraji v letech 2012–2014
Ceny nemovitostí na území kraje byly v letech 2012–2014 celorepublikově nadprůměrné, především ceny v centrální oblasti (okresy Praha-východ a Praha-západ) patřily díky lukrativní poloze a blízkosti hlavního města k nejvyšším v ČR. Ve srovnání s průměrnou kupní cenou před deseti lety se cena bytů zvýšila přibližně o 57 % a cena rodinných domů o 71 %. Ve srovnání s rokem 2010 se v období let 2011–2014 indexy cen nemovitostí zvyšovaly především až ve druhé polovině období s výjimkou bytových domů, jejichž cenová hladina se snížila.
Český statistický úřad vydává každoročně publikaci Ceny sledovaných druhů nemovitostí. Na konci roku 2015 vyšla publikace za období 2012–20141). Účelem je poskytnout informace o rozložení cenové hladiny dle druhů nemovitostí v závislosti na dalších faktorech (poloha, opotřebení, velikost obce) a vývoj kvalitativně očištěných indexů kupních cen, které umožňují sledování cenové hladiny v čase (2011–2014). U některých druhů nemovitostí je díky značným územním rozdílům ve Středočeském kraji časová řada s očištěnými indexy k dispozici zvlášť za centrální oblast kraje v těsné blízkosti hlavního města (okresy Praha-východ a Praha-západ) a za oblast tvořenou ostatními okresy kraje.
Ceny zjišťovaných druhů nemovitostí (rodinné domy, byty, bytové domy a stavební pozemky) měly v letech 2011–2014 ve srovnání s průměrnou cenovou hladinou roku 2010 (rok 2010 = 100) různý vývoj. V první polovině období (v letech 2011 a 2012) se držely nad touto hranicí nebo v jejím okolí a víceméně stagnovaly, ve druhé polovině tohoto období (v letech 2013 a 2014) se ceny postupně navyšovaly, přičemž výjimkou byly průměrné kupní ceny bytových domů, které se od druhé poloviny roku 2012 snižovaly a v roce 2014 se dostaly až pod 80% hladinu průměru roku 2010. Nejvíce se v poslední době zvedala cenová hladina pozemků za hranicí centrální oblasti kraje (tedy mimo okresy Praha-východ a Praha-západ).
BYTY
Průměrná kupní cena metru čtverečního bytové jednotky na území kraje dosahovala v roce 2014 částky 21 124 Kč, zprůměrovaná hodnota za tříleté období 2012–2014 pak byla o něco nižší – 20 446 Kč za m2. V porovnání se stavem před deseti lety byla průměrná kupní cena v roce 2014 přibližně o 7,7 tis. Kč za m2 vyšší než v roce 2004 (13 426 Kč/m2), tedy o více než polovinu (o 57,3 %). Nejvýraznější skoky v ceně směrem nahoru proběhly v letech 2007 a 2008 (o 4 252 Kč/m2, resp. 2 996 Kč/m2), kdy se zároveň průměr kupní ceny za m2 bytové jednotky dostal přes hranici 20 tisíc Kč, resp. 23 tisíc Kč.
Ve srovnání s průměrnou cenovou hladinou roku 2010 (průměr roku 2010 = index 100) se kupní ceny bytů v letech 2011–2014 pohybovaly až do poloviny roku 2013 mírně pod touto hladinou, v následujících čtvrtletích začaly růst a až do konce šetřeného období byly nad úrovní roku 2010. Rok 2014 byl v tomto období jediným rokem, kdy byl ve srovnání s rokem 2010 zaznamenán růst cen bytů (index 101,7). Vývoj v ČR byl obdobný, ale s o něco nižším nárůstem v roce 2014 (100,4).
Trh s nemovitostmi je ve Středočeském kraji, zejména v jeho centrální části, do značné míry ovlivněn hlavním městem, což má za následek, že se ceny prodávaných nemovitostí pohybují nad celorepublikovým průměrem. V letech 2012–2014 dosahovala průměrná kupní cena bytů v kraji 20 446 Kč/m2 a byla o 1 262 Kč/m2 vyšší než celorepublikový průměr (19 184 Kč/m2). Ten mezi kraji přesáhly ještě Jihomoravský kraj (25 111 Kč/m2) a hlavní město Praha (43 190 Kč/m2), kde byla průměrná cena zdaleka nejvyšší. Naopak nejlevnější byty zaznamenal Ústecký kraj (8 234 Kč/m2).
Průměrné kupní ceny bytů podle okresů a krajů ČR v letech 2012–2014
Na území kraje byly v letech 2012–2014 nejvyšší kupní ceny bytů v těsné blízkosti hlavního města, tedy v okresech Praha-západ (29 129 Kč/m2) a Praha-východ (27 980 Kč/m2). Nad hodnotu 20 tisíc Kč za m2 se v kraji dostaly ještě byty v okresech Beroun (22 568), Mladá Boleslav (20 780) a Nymburk (20 054). Nejlevněji se byty v kraji prodávaly v okrese Kutná Hora (14 645), kde stál m2 v průměru o 2 tisíce Kč méně než u předposledního v pořadí – okresu Rakovník (16 840).
To, že oblast v zázemí Prahy a prakticky celé území kraje patří v rámci republiky k cenově nadprůměrným, dokazuje umístění středočeských okresů ve výši průměrné kupní ceny za období 2012–2014 mezi okresy ČR. Praha-západ a Praha-východ se v meziokresním republikovém srovnání řadily svou průměrnou hodnotou za Prahu (43 190 Kč/m2) a Brno-město (31 136 Kč/m2) na 3. a 4. místo, okres Beroun figuroval na 7. místě a okres Mladá Boleslav na 10. místě. Do druhé desítky se zařadilo dalších pět středočeských okresů. Průměrná cena bytů v okrese Kutná Hora, která byla nejnižší ve Středočeském kraji, se řadila na 38. místo v pořadí, tedy přibližně do poloviny meziokresního republikového srovnání. Mezi nejlevnější okresy v republice patřily Most (5 391 Kč/m2) a Chomutov (5 666 Kč/m2).
Mezi dvěma vybranými obdobími s tříletými průměry (2007–2009, kdy došlo v kraji k významnému nárůstu cen a aktuálním obdobím 2012–2014) se kupní cena bytů zvýšila celkem ve dvou okresech Středočeského kraje (okres Benešov o 29,0 %, okres Praha-východ o 7,4 %). V ostatních okresech kraje naopak došlo k poklesu ceny, nejvýrazněji pak v okresech Kladno (o 18,9 %) a Kutná Hora (o 18,2 %).
Ceny bytů jsou závislé jak na míře opotřebení a na blízkosti centra (v případě Středočeského kraje na blízkosti Prahy), tak na velikosti obce. Zpravidla platí, že cena stoupá spolu se zvyšující se velikostní kategorií obce. U okresů Praha-východ, Příbram a Rakovník to platilo jen do skupiny obcí s počtem obyvatel 2–10 tisíc, u měst nad 10 tisíc obyvatel byla průměrná cena naopak o něco nižší.
RODINNÉ DOMY
Průměrná kupní cena rodinných domů činila na území kraje v roce 2014 částku 3 572 Kč za m3, tříletý průměr let 2012–2014 pak byl o něco málo vyšší – 3 582 Kč za m3. V porovnání se stavem před deseti lety byla cena prodávaných rodinných domů v roce 2014 přibližně o 1,5 tis. Kč za m3 vyšší než v roce 2004 (2 090 Kč/m3), tedy vyšší o téměř 71 %. Zásadní růst kupních cen proběhl v první části tohoto desetiletého období, kdy mezi rokem 2004–2008 vzrostla cena v kraji o téměř 1,4 tis. Kč/m3.
Ve srovnání s cenovou hladinou roku 2010 (průměr roku 2010 = index 100) se průměrné ceny v letech 2011–2014 vyvíjely mírně odlišně v centrální části kraje (Praha-východ, Praha-západ) a v ostatních okresech kraje. V centrální části kraje se nejprve cena v roce 2012 dostala pod úroveň roku 2010 (99,7), v následujících letech se zvyšovala a v roce 2014 dosáhla ve srovnání s průměrem 2010 indexu 105,4. V ostatních okresech kraje se cenová hladina pohybovala celé období nad průměrem roku 2010, v letech 2013 a 2014 se mírně navyšovala a v roce 2014 dosahovala ve srovnání s rokem 2010 indexu 104,2.
Středočeský kraj, zejména centrální oblast v těsné blízkosti a dobré dostupnosti hlavního města, je v oblasti rodinného bydlení velmi lukrativním regionem ČR. Tomu odpovídá i cena rodinných domů v kraji, která byla za období let 2012–2014 (3 572 Kč/m3) o 1 051 Kč/m3 vyšší než celorepublikový průměr (2 531 Kč/m3). Nad celorepublikovým průměrem bylo ještě hlavní město Praha (8 124 Kč/m3), naopak nejlevněji prodávané rodinné domy zaznamenal Kraj Vysočina (1 779 Kč/m3), který jako jediný kraj nepřesáhl hranici 2 tisíc Kč/m3.
Průměrné kupní ceny rodinných domů podle okresů a krajů ČR v letech 2012–2014
Na území kraje se v letech 2012–2014 nejdráže prodávaly rodinné domy v těsné blízkosti hlavního města, tedy v okresech Praha-západ (6 144 Kč/m3) a Praha-východ (6 061 Kč/m2). V meziokresním republikovém srovnání byly ceny těchto dvou okresů hned za hlavním městem (8 124 Kč/m3) na druhé a třetí pozici a od dalších okresů ČR je dělil poměrně velký rozdíl – čtvrtý okres v pořadí Brno-město (5 181 Kč/m3), pátý Plzeň-město (3 977 Kč/m3) a šestý Ostrava-město (3 341 Kč/m3). Sedmým v pořadí byl středočeský okres Beroun (3 248 Kč/m3), o dvě příčky za ním další středočeský okres – Mělník (3 219 Kč/m3). Nejlevněji se rodinné domy v kraji prodávaly stejně jako v případě bytů v okrese Kutná Hora (2 008 Kč/m3), což tentokráte odpovídalo v meziokresním republikovém srovnání 52. pozici. Nejlevněji v rámci celé ČR se rodinné domy prodávaly v severomoravských okresech – Jeseník (1 416 Kč/m3) a Bruntál (1 469 Kč/m3).
V porovnání s tříletým průměrem let 2007–2009 se v letech 2012–2014 průměrná kupní cena rodinných domů zvýšila u sedmi okresů kraje, nejvýrazněji v okresech Praha-východ (o 7,5 %) a Benešov (o 6,6 %). Naopak u pěti okresů kraje došlo k poklesu ceny, nejvýrazněji v okresech Beroun (o 10,4 %), Nymburk (o 7,9 %) a Kladno (o 7,5 %).
V závislosti na velikosti obce rostly ceny prodávaných rodinných domů ve většině okresů kraje s přibývajícím počtem obyvatel. Odlišně tomu bylo v okresech Benešov, Praha-východ a Rakovník, kde vyšší cenu než města nad 10 tisíc obyvatel zaznamenaly obce o velikosti 2–10 tisíc obyvatel; v okrese Praha-východ byla průměrná cena v nejlidnatějších městech dokonce nižší než u malých obcí do 2 tisíc obyvatel. I přesto byla kupní cena ve městech s počtem obyvatel 10 tisíc a více v okrese Praha-východ (5 455 Kč/m3) nejvyšší ve své velikostní kategorii v kraji (průměr v kraji 3 771 Kč/m3).
STAVEBNÍ POZEMKY
Cena pozemků se v celém kraji v průběhu let 2011–2014 pohybovala stále nad cenovou hladinou roku 2010. V centrální oblasti kraje cena pozemků v čase mírně kolísala a plynulé navyšování zaznamenala teprve v roce 2014 (index k roku 2010 byl 107,9), naopak v ostatních částech kraje se cenová hladina zvyšovala plynule téměř od počátku období, přičemž výrazný nárůst, a to dokonce vyšší než v centrální části, nastal v roce 2014 (index 111,1).
Ceny stavebních pozemků jsou závislé jak na lokalitě a blízkosti centra, tak na velikosti obce. Ve všech okresech kraje v období 2012–2014 platilo, že cena stoupá spolu se zvyšující se velikostní kategorií obce a nejvyšší ceny v okresech zaznamenaly největší obce, tedy zpravidla města s počtem obyvatel 10 tisíc a více (u okresu Kladno nad 50 tisíc a u okresu Praha-západ nad 2 tisíce obyvatel). Nejdražší pozemky v kraji byly v okrese Praha-západ, a to u obcí s počtem obyvatel 2 tisíce a více (2 148 Kč/m2). Za o něco málo nižší cenu, přesto stále nad hranicí 2 tisíce Kč za m2, se stavební pozemky prodávaly na území města Kladna (2 088 Kč/m2) a u měst nad 10 tisíc obyvatel v okresech Nymburk (2 077 Kč/m2), Kolín (2 076 Kč/m2) a Beroun (2 030 Kč/m2). Nejnižší ceny stavebních pozemků v kraji, a to pod hranici 200 Kč/m2, zaznamenaly nejmenší obce do 2 tisíc obyvatel v okresech Kutná Hora (194 Kč/m2) a Rakovník (199 Kč/m2). Nejvyrovnanější ceny napříč velikostními skupinami v rámci okresu dosahoval okres Praha-východ (od 1 220 Kč/m2 u obcí do 2 tisíc obyvatel po 1 860 Kč/m2 u měst nad 10 tisíc obyvatel).
Více informací naleznete v publikaci Ceny sledovaných druhů nemovitostí v letech 2012–2014 a v časových řadách.
1) ČSÚ získává údaje z administrativního zdroje – z anonymizovaných přiznání k dani z převodu nemovitostí, která předkládají vlastníci (prodejci) nemovitostí příslušnému finančnímu úřadu. Od data prodeje nemovitosti do období, kdy jsou data dostupná v databázi, uplyne několik měsíců. Data do konce roku 2013 je tedy možno prakticky považovat za definitivní, pro rok 2014 se jedná o předběžné údaje, které bude možno v pozdějším období mírně upřesnit.
