Analýza bytové výstavby - v roce 2003

V roce 2003 bylo dokončeno 27 291 bytů a bylo tak dosaženo téměř stejné úrovně jako v roce 2002, kdy 27 291 dokončených bytů představovalo prozatímní vrchol v etapě mírného oživení bytové výstavby. Nicméně proti vrcholu v sedmdesátých letech je bytová výstavba stále ještě pouze třetinová. Také v mezinárodním srovnání Česká republika v intenzitě bytové výstavby za většinou vyspělých západoevropských zemí zaostává.

Počet a struktura dokončených bytů 1997-2003 podle druhu objektů


1) Modernizované byty představují kvalitativní zlepšení bytového fondu, nejsou tedy započítávány do úhrnu dokončených bytů.

Co se týče struktury bytové výstavby, v roce 2003 mírně poklesl podíl bytů dokončených v rodinných domech, a to jak v novostavbách, tak formou nástaveb a přístaveb ke starším rodinným domům. Přesto se v rodinných domech stále staví více než polovina nových bytů. Zastoupení bytových domů mezi dokončenými byty se v poslední době zvýšilo, ale u bytů dokončených v nástavbách a přístavbách k bytovým domům docházelo k dalšímu poklesu, což je trend posledních let. Vzestup zaznamenaly byty dokončené v domech s pečovatelskou službou a v domovech-penziónech a v nebytových objektech.

V případě zahájených bytů začala etapa postupného oživování bytové výstavby po hlubokém propadu začátkem devadesátých let. V tomto trendu pokračuje i rok 2003, kdy byla zahájena výstavba 36 496 bytů (nárůst oproti roku 2002 o 8,6 %), což je nejvíce od roku 1990.

V roce 2003 představovalo 10 043 zahájených bytů v nových bytových domech 27,5 % z úhrnu zahájených bytů. Tento podíl ve srovnání s rokem 2002 opět poklesl o 3 %. Zastoupení nových rodinných domů v zahajované bytové výstavbě v posledních letech kolísá kolem hranice 40 % a v roce 2003 dosáhl 47,3 %, což je nejvíce od roku 1997. Podíl bytů zahájených formou nástaveb a přístaveb k rodinných domům má v posledních třech letech klesající tendenci. V roce 2003 činil už pouhých 9,7 %. Počet zahájených nástavbových a přístavbových bytů v bytových domech opět nepatrně stoupl a činí 6,3 % (v roce 2002 to bylo 5,5 %). Pokles podílu na zahájené výstavbě bytů byl v kategoriích pečovatelských domů a domovů – penzionů, dále u bytů v nebytových objektech a u bytů vzniklých stavebními úpravami nebytových prostorů. U všech těchto kategorií je podíl na výstavbě okolo 3 %.

Počet a struktura zahajovaných bytů 1997-2003 podle druhu objektů


1) Modernizované byty představují kvalitativní zlepšení bytového fondu, nejsou tedy započítávány do úhrnu zahájených bytů.

Rozestavěnost zůstává jedinou fází bytové výstavby, která od roku svého minima (1994) zaznamenává neustálý nárůst. V roce 2003 bylo tak v České republice rozestavěno 139 132 bytů, což znamenalo 13,63 bytů na 1 000 obyvatel. Proti roku 1994 se počet rozestavěných bytů zvýšil více než dvojnásobně. Takový vývoj ovšem nelze hodnotit s ohledem na přetrvávající nízký počet dokončených bytů pozitivně, neboť svědčí o nízké efektivitě bytové výstavby.

Z celkového počtu 139 132 bytů rozestavěných koncem roku 2003 připadal největší podíl (47,8 %) na novostavby rodinných domů, 22,1 % bytů bylo rozestavěno formou nástaveb a přístaveb k rodinným domům. V bytových domech bylo vzhledem k mnohem kratší době jejich výstavby rozestavěno podstatně méně bytů, konkrétně 18,8 % v novostavbách bytových domů a 5,2 % v nástavbách a přístavbách k bytovým domům. Zbytek rozestavěných bytů připadal na ostatní druhy budov, v nichž byly nové byty stavěny.

Počet a struktura rozestavěných bytů 1997-2003 podle druhu objektů



1) Modernizované byty představují kvalitativní zlepšení bytového fondu, nejsou tedy započítávány do úhrnu rozestavěných bytů.

Z celkového počtu 139 132 bytů rozestavěných koncem roku 2003 připadal největší podíl (47,8 %) na novostavby rodinných domů, 22,1 % bytů bylo rozestavěno formou nástaveb a přístaveb k rodinným domům. V bytových domech bylo vzhledem k mnohem kratší době jejich výstavby rozestavěno podstatně méně bytů, konkrétně 18,8 % v novostavbách bytových domů a 5,2 % v nástavbách a přístavbách k bytovým domům. Zbytek rozestavěných bytů připadal na ostatní druhy budov, v nichž byly nové byty stavěny.

2. Typy bytů

Velikost dokončených bytů se liší v závislosti na charakteru stavby. U rodinných domů převažují byty 5+1, zatímco v bytových domech převládají byty dvoupokojové. Počet pokojů na jeden byt mírně roste.

Velikost obytné a užitkové plochy bytů v průběhu let kolísala v závislosti na struktuře dokončených objektů. V roce 2003 byla průměrná obytná plocha jednoho bytu 69 m2 a průměrná užitková plocha 105 m2. Při výstavbě rodinných domů je obytná plocha téměř dvojnásobná proti bytům v bytových domech (97 m2 ku 49 m2). Nejmenší byty se staví v domech s pečovatelskou službou a domovech-penzionech (26 m2).

Technická vybavenost bytů se rok od roku zlepšuje. Vybavenost elektřinou a dodávkou vody se považuje za 100 % a nesleduje se. Ve všech formách bytové výstavby rostl podíl bytů vybavených plynovodní přípojkou jako důsledek pokračující plynofikace. Bez přívodu plynu bylo v roce 2003 dokončeno pouze 22 % bytů. Více než polovina nových rodinných domů byla napojena na kanalizační síť. Vysoké je také vybavení rodinných domů garážemi (více než 2/3), v bytových domech (1/3).

Ze stavebních materiálů převažovala zděná výstavba – 78 % bytů bylo postaveno z cihel a tvárnic. U rodinných domů je to 93 %, u bytových domů 67 %. Pokleslo používání montovaných konstrukcí ve výstavbě, a to zvláště u bytových domů z 22,5 % v roce 1997 na 8,4 % v roce 2003. Přetrvává nízký podíl dřevěných konstrukcí (necelé 1 %).

Velikost stavebních pozemků rodinných domů v průběhu let trvale rostla. Průměrná plocha jednoho stavebního pozemku se zvýšila z 887,6 m2 v roce 1997 na 1 062,0 m2 v roce 2003. Větší stavební pozemky jsou v menších obcích s počtem do 5 000 obyvatel (průměr až 1 200 m2). Velikost zastavěné plochy stagnuje, a to rovnoměrně podle velikosti obcí i podle krajů. Průměrná zastavěná plocha jednoho rodinného domu se pohybuje kolem 140 až 150 m2 ; v roce 2003 to bylo 141 m2 na 1 rodinný dům.

Doba výstavby je stále dlouhá, i když v posledních letech mírně klesá. V roce 2003 byl 1 rodinný dům postaven v průměru za necelé 4 roky. Téměř 20 % rodinných domů se staví déle než 5 let. Bytové domy se staví v průměru o 1 rok rychleji. Nejdéle trvá výstavba nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům (téměř 5 let) a nejrychleji jsou postaveny nástaveby, přístaveby a vestaveby k bytovým domům (2 a čtvrt roku).

3. Bytová výstavba podle krajů a obcí

V roce 2003 se relativně nejvíce stavělo v hl.m. Praze a v jejím zázemí, ve Středočeském kraji, nejméně v Ústeckém, Libereckém, Pardubickém a v Karlovarském kraji. Ve druhé polovině devadesátých let se totiž začala významněji uplatňovat tzv. suburbanizace, tedy směřování bytové výstavby do zázemí hlavního města. Naopak průmyslové regiony severních a severozápadních Čech vykazují nejnižší hodnoty v intenzitě bytové výstavby.

Dokončené byty 1997- 2003 v krajích ČR

Četnost obcí podle počtu dokončených bytů v obci v letech 1997-2003

4. Pořizovací hodnota bytů

Nejdůležitější kvalitativní charakteristikou dokončených bytů je pořizovací hodnota, která je udávána za celou stavbu. Pod tímto pojmem se rozumí celkové předpokládané investiční náklady na výstavbu (minimálně ve výši uvedené v podkladech pro žádost o vydání stavebního povolení – orientační náklad na provedení stavby včetně technologie). Do celkové pořizovací hodnoty domů nepatří cena za stavební pozemek. V roce 2003 byla celková hodnota všech dokončených bytů cca 48 mld Kč.

V roce 2003 pokračovala tendence zvyšování nákladů na výstavbu nových obytných objektů (s výjimkou přechodné stagnace v letech 2000 a 2001). V roce 2003 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém rodinném domě 2 613 tis.Kč, ve srovnání s rokem 1997 byla o 469 tis. Kč (o 23,6 %) vyšší.

Jelikož údaj o průměrné pořizovací hodnotě jednoho bytu zastírá rozdíly v objemové i plošné velikosti jednotlivých bytů či domů, je pro posouzení vývoje cen výstavby objektivnější přepočíst celkovou pořizovací hodnotu na plošnou, popř. objemovou jednotku nového bytu. Pořizovací hodnota za 1 m3 kubatury, která je důležitým ekonomických ukazatelem pro stavebníky, rostla od roku 1997 ještě rychleji než průměrné náklady na pořízení jednoho bytu. Během sedmi let se ukazatel zvýšil o 29,3 %. V roce 2003 byla cena 1 m3 3 214 Kč. Podstatně menší, avšak rovněž plynulé tempo zaznamenává nárůst cen za 1 m2 obytné plochy (o 17,0 % na 27 041 Kč) a za 1 m2 užitkové plochy bytů (o 20,9 % na 17 041 Kč).

Průměrná pořizovací hodnota bytů dokončených v letech 1997- 2003 podle druhu objektů

Průměrná pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů

Zveřejněno dne: 31.05.2004
Data jsou platná ke dni zveřejnění publikace.