Metodické vysvětlivky

Předkládaná publikace komplexně podchycuje vývoj bytové výstavby v České republice v posledním osmiletém období 1997-2004, přičemž vychází ze dvou statistických výkazů zavedených v roce 1995: Stav 8-04 (do roku 1998 Iv 6-04) a Stav 7-99 (do roku 1998 Iv 7-99). Pouze v úvodní kapitole je stručně nastíněn historický vývoj bytové výstavby v poválečném období, který je doplněn třemi textovými grafy a dokumentován v grafu 1.

Počáteční rok sledovaného období v analýze bytové výstavby byl zvolen záměrně, protože došlo k významné změně ve statistickém výkaznictví bytové výstavby. Od roku 1997 totiž byly poprvé údaje o bytové výstavbě získávány za jednotlivé obce (a dokonce i za části obcí), takže za uvedené osmileté období jsme schopni přesně sledovat nejen počty dokončených bytů v celé jejich struktuře až do nejmenšího územního detailu, ale také sestavit velikostní třídění bytové výstavby. Prakticky všechny tabulky uváděné v tomto materiálu jsou tak z časového hlediska plně srovnatelné.

První část práce je zaměřena na rozbor tří základních fází bytové výstavby, jimiž jsou dokončená, zahájená a rozestavěná výstavba. Tato struktura je základem statistického výkazu Stav 8-04, z něhož je možné odvodit absolutní počty dokončených, zahájených a rozestavěných bytů až do úrovně stavebních úřadů, a to v různém členění. Původní členění podle investičních forem výstavby (tj. komunální byty, družstevní byty, podnikové byty a rodinné domy) sice zůstává zčásti zachováno, s tím, že pojem „podnikové byty“ již ze statistického výkaznictví vymizel a byl nahrazen termínem „ostatní byty“ zahrnujícím všechny byty kromě bytů komunálních, družstevních a bytů v rodinných domech. Dalším problémem je, že členění bytové výstavby podle investičních forem je statisticky vykazováno pouze u novostaveb bytových domů (bez nástaveb a přístaveb), takže při hodnocení struktury bytové výstavby podle investičních forem je třeba mít na paměti, že v případě celkového počtu dokončených, zahájených a rozestavěných komunálních, družstevních a podnikových bytů se jedná pouze o odborný odhad Českého statistického úřadu. Mnohem větší pozornost je věnována členění bytové výstavby podle druhů objektů, a sice za nové rodinné domy, nové bytové domy, nástavby a přístavby k rodinným domům a nástavby a přístavby k bytovým domům. Zároveň jsou sledovány i byty dokončené, zahájené a rozestavěné v budovách mimo tyto tzv. stavby pro bydlení. Jedná se o byty v domech s pečovatelskou službou či v domovech-penzionech, byty v nebytových objektech a byty získané stavebními úpravami nebytových prostorů. Zvláště se sleduje tzv. modernizace bytového fondu, která je pojímána nikoli jako přírůstek nových bytů, ale jako nárůst jejich kvality.

Po republikové analýze bytové výstavby z druhé poloviny devadesátých let a počátku nového století je dále podán přehled o krajských odlišnostech všech tří fází bytové výstavby, přičemž za srovnávací ukazatel byla zvolena intenzita bytové výstavby vyjádřená počtem dokončených (zahájených, rozestavěných) bytů v přepočtu na 1 000 obyvatel. Dokončené a zahájené byty se přitom vztahovaly k počtu obyvatel středního stavu příslušného roku, resp. u víceletého období k součtu středních stavů obyvatel jednotlivých let. Počet rozestavěných bytů byl vztažen k počtu obyvatel koncem příslušného roku, přičemž za počáteční datum se u této fáze bytové výstavby počítá 31. prosinec roku 1996, který de facto představuje výchozí bod sledovaného období. Dále bylo ještě hodnoceno, ve kterých regionech převládala v průběhu let 1997 - 2004 výstavba rodinných domů a kde naopak měly převahu byty dokončené mimo rodinné domy.

Analýza bytové výstavby podle okresů je omezena na nezbytné minimum z důvodu nového správního uspořádání platného od 1. ledna 2003, podle zákona č.314/2002 Sb., o stanovení obcí s pověřeným obecním úřadem a stanovení obcí s rozšířenou působností (Vymezení správních obvodů je určeno vyhláškou Ministerstva vnitra č.388/2002 Sb). Proto je podán pouze stručný komentář k meziokresním odlišnostem u dokončené, zahajované a rozestavěné bytové výstavby.

Prostřednictvím výkazu Stav 7-99 („Hlášení o dokončení stavby pro bydlení“) můžeme analyzovat celou řadu kvalitativních a strukturálních charakteristik nově dokončených bytů, což je předmětem druhé části práce. Do roku 1998 byly takto sledovány pouze byty dokončené ve stavbách pro bydlení, od roku 1999 je již možné rozšířit rozbor i za byty dokončené v domech s pečovatelskou službou a v domovech-penzionech, dále o byty v nebytových objektech a o byty získané stavebními úpravami nebytových prostorů. V kapitolách věnovaných strukturálním a kvalitativním charakteristikám dokončených bytů věnujeme ovšem pozornost výhradně bytům dokončeným ve stavbách pro bydlení.

„Stavby pro bydlení“ jsou takové stavby, u nichž je hlavní charakteristikou určení stavby především k bydlení. Jsou to bytové a rodinné domy včetně nástaveb, přístaveb a vestaveb k těmto domům. Rodinný dům je, podle § 3 písmena c) vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č.137/1998 Sb., stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení, může mít nejvýše 3 samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Bytový dům není definován v žádné normě o bytové výstavbě. Platí pro něj, že jde o stavbu určenou k bydlení, v níž jsou více než 3 byty; počet podlaží není určující.

Ve druhé části předkládané práce je nejprve věnována pozornost rozmístění bytové výstavby do velikostních skupin obcí, do správních obvodů obcí s rozšířenou působností a dále do obcí a do vybraných měst, kde byl dřívější soubor měst s 5 tis. a více obyvateli rozšířen o 13 sídel správních obvodů obcí s rozšířenou působností s méně než 5 tis. obyvateli. Zvláštní pozornost je věnována městům s 50 tis. a více obyvateli, která mají při uplatňování celostátní koncepce bytové politiky rozhodující význam. Objektivní potřeba bytů je právě v těchto městech zdaleka největší. Na podobné úrovni jako u celkové bytové výstavby je podána i analýza struktury bytů dokončených v období 1997 - 2004 podle druhu objektů, která je doplněna ještě o krajský pohled.

V dalších kapitolách jsou podány následující charakteristiky dokončené bytové výstavby:

• pořizovací hodnoty,
• velikost stavebních pozemků,
• technická vybavenost,
• materiál nosných zdí,
• průměrná doba výstavby,
• obytná plocha a pokojovost,
• nebytové prostory.

U pořizovacích hodnot, technické vybavenosti, velikosti bytů a doby výstavby lze provádět hodnocení ve struktuře bytové výstavby za rodinné domy, bytové domy a nástavby a přístavby k rodinným a k bytovým domům. U zbylých charakteristik je možné sledování jen za nové stavby, tedy bez nástaveb a přístaveb, za něž provádíme také mezikrajské porovnání. U některých ukazatelů (struktura dokončených bytů podle počtu pokojů, technická vybavenost, průměrná doba výstavby) srovnáváme kraje za celé osmileté období 1997 - 2004, někde (výměra stavebních pozemků, průměrná obytná plocha, pořizovací hodnoty) sledujeme vývoj po jednotlivých letech od roku 1997.

Zvláště podrobně je provedena analýza pořizovacích hodnot, které jsou pro různá územní srovnání vztaženy na 1 m2 užitkové plochy bytů. V případě této velmi důležité charakteristiky dokončených bytů jsou sledovány její vazby na velikost obce i na další charakteristiky bytové výstavby (např. na velikost stavebních pozemků), je také provedeno její hodnocení i na úrovni správních obvodů obcí s rozšířenou působností a na úrovni měst.

Jak již bylo výše uvedeno, statisticky zjišťované údaje umožňují od roku 1997 pokročit v rozboru technicko-ekonomických ukazatelů o krok dále na základě statistického výkazu Stav 7-99, kdy je za každou stavbu uveden mimo jiné i kód části obce, v níž se daný objekt nachází. Proto může být řada charakteristik bytové výstavby sledována také podle velikostních skupin obcí. Pro tento účel bylo vytvořeno 9 velikostních kategorií: do 500 obyvatel, 500 - 999 obyvatel, 1 000 - 1 999 obyvatel, 2 000 - 4 999 obyvatel, 5 000 - 9 999 obyvatel, 10 000 – 19 999 obyvatel, 20 000 – 49 999 obyvatel, 50 000 – 99 999 obyvatel a 100 000 a více obyvatel.

Pro určení velikostních skupin obcí podle počtu obyvatel bylo vzato jako základní datum 31. 12. 2004. K tomuto datu je rovněž použito administrativní vymezení obcí, data za předchozí roky jsou přepočtena. Mezi nejvýznamnější změny ve velikostních skupinách obcí podle počtu obyvatel oproti roku 2003 patří přesun města Jihlavy z kategorie měst s 50 000 - 99 999 obyvateli do nižší kategorie. Tento přesun znamená pokles počtu měst s 50 000 a více obyvateli na 21.