4.2 Bydlení

4.2 Bydlení

Údaje o stavu domovního a bytového fondu se získávají při sčítání lidu, domů a bytů.

Při sčítání 2001 bylo ve Středočeském kraji sečteno téměř 240 tisíc trvale obydlených domů, což představuje více než šestinu trvale obydleného domovního fondu České republiky, a 413 tisíc trvale obydlených bytů, to je asi desetina trvale obydlených bytů republiky. Od roku 1991 se počet trvale obydlených domů zvýšil téměř o 2 %, v rámci okresů byl však tento nárůst zcela odlišný. Zatímco čtyři okresy zaznamenaly nepatrný pokles počtu trvale obydlených domů (Kolín, Kutná Hora, Rakovník, Benešov), u ostatních okresů počet trvale obydlených domů narostl. Největšího přírůstku bylo dosaženo v okresech sousedících s Prahou – v Praze-západ a Praze-východ. U trvale obydlených bytů došlo k nárůstu ve všech okresech, nejvýrazněji opět v okrese Praha-západ a Praha-východ. Důvodem je masivní výstavba během 90. let soustředěná do okolí Prahy.

Středočeský kraj patří mezi kraje s nejvyšším podílem rodinných domů (spolu s krajem Zlínským a Vysočinou), ten se mezi lety 1991 a 2001 ještě zvýšil (z 90,4 na 91,3 %). S tím souvisí i nadprůměrný podíl bytů v rodinných domech. Zatímco v republice převažují byty v bytových domech (56,5 %), ve Středočeském kraji se nachází většina bytů v domech rodinných (59,2 %). Nejvyššího podílu rodinných domů a bytů v rodinných domech dosahují okresy Praha-západ a Praha-východ, což je důsledkem nové výstavby realizované převážně v podobě rodinných domů a neexistence velkého (okresního) města.

Středočeský kraj se v souvislosti s vysokým podílem rodinných domů vyznačuje vysokým podílem domů v soukromém vlastnictví, domů s pouze jedním bytem a podlažím a nízkou úrovní technické vybavenosti domů. Dále je pro Středočeský kraj typický vysoký podíl bytů ve vlastním domě, vysoké zastoupení největších bytů (podle počtu pokojů i velikosti obytné plochy), nižší podíl bytů I. kategorie a nižší úroveň technické vybavenosti bytů. Ve všech těchto charakteristikách stojí Středočeský kraj na předních místech (nejčastěji přímo na prvním) a vyniká tak mezi všemi kraji. V technické vybavenosti rovněž Středočeský kraj „vyniká“, ovšem v negativním slova smyslu.

Byty v rodinných domech jsou rovnoměrněji rozloženy do jednotlivých časových období než byty v domech bytových. Většina (dvě třetiny) bytů v bytových domech byla ve Středočeském kraji postavena nebo zrekonstruována v období 1946-1980. U bytů v domech rodinných je situace zcela odlišná – 40 % z nich bylo postaveno do roku 1945.

Z tabulky 4.2.2 je patrný trend výstavby stále větších bytů. Zatímco 10 % bytů s jednou místností pochází z nejstaršího období do roku 1899, pětipokojových bytů je z tohoto období pouze 4,5 %. Naopak v nejmladším období 1981-2001 byla postavena pouze jedna pětina bytů s jednou místností, zatímco u pětipokojových bytů se jednalo o dvě pětiny.

Nejlépe vybavené byty pocházejí z období 1946-1980, což odpovídá soustředění výstavby bytových domů do tohoto období. Bytové domy se vyznačují celkově lepší vybaveností.

Pozitivně můžeme hodnotit úroveň bydlení ve Středočeském kraji měřenou pomocí různých průměrných charakteristik (např. průměrná obytná plocha bytu, průměrný počet osob na obytnou místnost nebo na byt). Podle nich vykazuje Středočeský kraj nejlepší úroveň bydlení ve srovnání s ostatními kraji. S nejlepší úrovní bydlení se setkáme v bytech ve vlastním domě, naopak nejhorší charakteristiky úrovně bydlení vykazují byty nájemní.

Významným faktorem rozvoje Středočeského kraje je bytová výstavba podporovaná silným proudem přistěhovalých především z Prahy. I přesto, že Středočeský kraj patří mezi kraje s dobrou vybaveností bytovým fondem, stále dochází k výraznému nárůstu zahájených a dokončených bytů. Středočeský kraj stojí na prvním místě v počtu zahájených bytů na 1 000 obyvatel v celém sledovaném období 2000-2004.

Vývoj počtu dokončených bytů prošel ve Středočeském kraji několika fázemi. V souvislosti s podporou především okresních a průmyslových měst před rokem 1989 docházelo v tomto období k výstavbě zejména bytových panelových domů a koncentraci obyvatelstva do sídlištní zástavby. Počátkem 90. let byla však výstavba velkého množství bytů v panelových domech prakticky zastavena, což mělo za následek postupný propad počtu dokončených bytů v kraji. Zlomovým se stal rok 1995, kdy bylo dokončeno nejméně bytů a od něhož už dochází k neustálému růstu. Po postupném odstranění překážek zabraňujících přirozenému vývoji bytové výstavby před rokem 1989 dochází k rozvoji procesu suburbanizace. Silné migrační proudy obyvatelstva z Prahy hledají ve Středočeském kraji bydlení v příjemném životním prostředí a s dobrou dostupností práce a služeb v hlavním městě. Výsledkem je rozsáhlá výstavba především rodinných domů v nejbližším zázemí Prahy a změny socioekonomické struktury oblastí. Oblasti, kam směřuje suburbánní výstavba, získávají především vzdělané a příjmově silné obyvatelstvo. Tato forma suburbanizace, kdy se do zázemí přesouvá obytná funkce, se nazývá rezidenční suburbanizace. V posledních dvou letech se Středočeskému kraji podařilo předstihnout Prahu a dosáhnout nejvyšší intenzity bytové výstavby v České republice.

Ve Středočeském kraji bylo v období 1997-2004 dokončeno téměř 30 000 bytů. Polovina všech těchto bytů připadá pouze na tři okresy – Praha-západ, Praha-východ a Mladá Boleslav. Okresy Praha-východ a Praha-západ, tvořící nejužší zázemí Prahy, se každý na dokončených bytech kraje podílí jednou pětinou. Tato skutečnost dokumentuje zmiňovaný probíhající proces suburbanizace, který se týká především nejužšího zázemí města a s narůstající vzdáleností od hlavního města postupně slábne. Během devadesátých let dochází k přesunu těžiště bytové výstavby z Prahy do jejího zázemí. Zatímco v roce 1990 připadalo na 1 000 obyvatel v Praze osm dokončených bytů a v okresech Praha-západ a Praha-východ jen čtyři resp. jeden byt, v roce 2004 je situace zcela opačná – v každém z okresů bylo dokončeno 17 bytů na 1 000 obyvatel, zatímco v Praze pouze pět. V těsném zázemí Prahy je dosaženo nejvyšší intenzity bytové výstavby v rámci celé republiky – jedná se především o správní obvody Černošice, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav a Říčany. Hlavním centrem rozvoje jsou oblasti v jižním zázemí Prahy (převážně v černošickém správním obvodě) – území v okolí dálnice D1 (např. Průhonice, Nupaky), staré benešovské silnice (např. Vestec, Jesenice) a v Povltaví (např. Dolní Břežany, Ohrobec). Do těchto oblastí se soustřeďuje výstavba největších, nejdražších a nejlépe technicky vybavených domů. Nejvíce se staví ve středně velkých kategoriích obcí s jedním až pěti tisíci obyvateli.

Byty dokončené v mladoboleslavském okrese tvoří desetinu bytů dokončených v kraji, přičemž v tomto případě ovlivňuje vysokou míru výstavby silná ekonomická základna okresu v podobě fungujícího automobilového průmyslu, který nabízí velké množství pracovních příležitostí. Příznivá socioekonomická struktura mladoboleslavského okresu (například vysoké mzdy, nízká nezaměstnanost) činí tento okres atraktivní pro novou výstavbu. Okolí Mladé Boleslavi je oblastí, kam se soustřeďuje výstavba rodinných domů, zatímco ve městě probíhá také výstavba domů bytových.

Okres Mladá Boleslav se vedle pražských okresů dostal ještě spolu s okresem Benešov do první desítky okresů s nejvyšší intenzitou bytové výstavby v rámci celé republiky v období 1997-2004. V Mladé Boleslavi ovlivnil celkový výsledek intenzity bytové výstavby především rok 2003, kdy bylo dokončeno velké množství bytů. V ostatních letech se jedná spíše o průměrné hodnoty. Okres Benešov, jehož severní část spadá do širšího zázemí Prahy a je díky dobré dostupnosti (dálnice D1) navázána na Prahu, je ve velké míře ovlivněn suburbanizačním procesem. Do první poloviny středočeských okresů s nejvyšší intenzitou se dostal ještě okres Beroun, který také tvoří širší zázemí Prahy a má s Prahou silné ekonomické vazby.

Nejnižší průměrná roční intenzita bytové výstavby byla naopak dosažena v okresech Rakovník a Kladno. Kladno představuje průmyslově strukturálně postižený region s probíhající restrukturalizací, který je méně atraktivní pro výstavbu nových bytů. Rakovnicko představuje hospodářsky slabší oblast ležící na periferii Středočeského kraje.

Bytová výstavba je ve Středočeském kraji charakteristická dominantním zastoupením rodinných domů, které jsou ve větší míře než v ostatních krajích stavěné soukromými investory a následně prodávány. Velké developerské projekty jsou často důvodem obrovského nárůstu počtu domů a obyvatel v obcích, což klade velké nároky na technickou či dopravní infrastrukturu, ale i obslužnou sféru. Pro tuto výstavbu je také často charakteristické fyzické oddělení od původní části obce bez výraznější komunikace nového a původního obyvatelstva. Nejvyšší zastoupení rodinných domů vykazují okresy Praha-západ a Praha-východ.

Výstavba bytových domů je ve Středočeském kraji zastoupena v mnohem menší míře než výstavba domů rodinných. Významná je především na Mladoboleslavsku, konkrétně ve městě Mladá Boleslav. Přímo v Mladé Boleslavi bylo postaveno nejvíce bytů v bytových domech ve srovnání s ostatními obcemi kraje a jednalo se o největší domy. Vysoký podíl dokončených bytů v bytových domech zaznamenáme ještě u okresu Kutná Hora, kde je výstavba bytových domů soustředěna z velké části do Čáslavi, a na 3. místě stojí okres Praha-západ. Nejnižší podíl bytů v bytových domech vykazuje okres Benešov, kde situaci ovlivňuje především jižní část okresu venkovského charakteru (Vlašimsko, Voticko), kde se bytové domy vůbec nestaví.

Migrační proudy směřující do Středočeského kraje, velká nabídka pozemků a celá řada rozsáhlých developerských projektů nasvědčuje tomu, že rozvoj bytové výstavby, který byl v 90. letech nastartován, bude i nadále pokračovat.