K datu sčítání lidu v roce 2001 bylo v Praze trvale obydleno 496 940 bytů. 87 % tohoto počtu se nacházelo v bytových domech. V jednom bytě žilo průměrně 2,33 osob. Průměrná obytná plocha na byt byla 43 m². V republice celkem byla obytná plocha větší, v bytech zároveň bydlelo více osob, průměrně 2,64 na byt.

Neobydlených bytů bylo v roce 2001 v Praze 54 303, z tohoto počtu jich bylo 21 646 obydleno přechodně a 4 077 bylo přestavováno. I u těchto kategorií bytů můžeme předpokládat, že jsou dlouhodobě využívány k bydlení. Podíl neobydlených bytů na celku bytového fondu činil v Praze k datu sčítání 2001 9,9 %.

Ve Středočeském kraji bylo 413 060 trvale obydlených bytů, neobydlených dalších 85 tisíc (17,1 % celkového počtu bytů). Z celku neobydlených bytů jich 21 tis. bylo obydleno přechodně nebo přestavováno. Vysoký podíl neobydlených bytů (44 %) sloužilo rekreačním účelům, což je hlavní důvod pro celkově značný rozsah neobydlených bytů v tomto území. Charakteristiky úrovně bydlení odrážejí skutečnost, že 3/5 bytového fondu se nachází v rodinných domech. Průměrná obytná plocha byla 54,07 m², na jeden trvale obydlený byt připadalo 2,68 osob. Průměrná obytná plocha bytu v ČR byla 49,5 m², průměrný počet osob na byt byl 2,64. Průměrná obytná plocha na byt v Praze byla 43 m², na jeden byt připadalo 2,33 osob.

Dokončené byty

Již podle Koncepce bytové politiky z roku 2005 (pracující s daty ze SLDB 2001) je v České republice dostatek bytů. Důvody pokračující masivní výstavby podle zmíněné koncepce leží v nesouladu mezi strukturou bytového fondu (vlastnický, družstevní, soukromý nájemní a obecní nájemní sektor bydlení) a potřebami různých příjmových skupin v oblasti bydlení. Objem bytové výstavby byl od roku 2000 významný a rostoucí. Počet dokončených bytů v ČR od roku 2000 se pohyboval ročně kolem 25 tis. bytů. Od roku 2004 bytová výstavba přesahovala hranici 30 tis. za rok, nejvíce bytů v posledních devíti letech bylo postaveno v roce 2007 – 41 649. V následujícím roce počet dokončených bytů mírně poklesl, na 38 380 bytů.

Z územního hlediska se nejvíce stavělo ve Středočeském kraji, v Praze a v Jihomoravském kraji. Jedná se o území dvou největších měst ČR a jejich okolí. Dohromady se v těchto třech krajích postavilo 47,5 % bytů z celkového počtu nových bytů z období 2000-2008.

Souhrnná intenzita bytové výstavby byla v období 2000-2008 celostátně 27 bytů na 1 000 obyvatel. Kraje s nejvyšším počtem dokončených bytů jsou na čele žebříčku i v ukazateli intenzity výstavby. Ve Středočeském kraji byla intenzita bytové výstavby 42 bytů, v Praze 40, v Plzeňském a Jihomoravském kraji 31 bytů na 1 000 obyvatel středního stavu

Změny počtu dokončených bytů v Praze v jednotlivých letech korespondují s obecným trendem výstavby v ČR, který reaguje na ekonomický vývoj. Počet dokončených bytů byl v letech 2000-2008 rostoucí s vrcholem v roce 2007, kdy bylo v Praze dokončeno 9 422 bytů.

Celkem bylo v Praze od roku 2000 dokončeno 48 590 bytů. Správní obvody hlavního města, kde bylo postaveno nejvíce bytů v absolutních číslech jsou obvody Praha 5, Praha 8, Praha 4, Praha 10, Praha 14 a Praha 6. V těchto územích činila dokončená bytová výstavba v letech 2000 – 2008 více než 3 tis. bytů. S výjimkou Prahy 14 se jedná o územně rozsáhlé obvody, které zasahují zároveň do centrální části města i směrem k hranicím města, kde stále existuje potenciál pro novou výstavbu.

Na opačném konci žebříčku podle počtu dokončených bytů se nacházejí Praha 20 (Horní Počernice) a centrální správní obvody Praha 1 a 3 (vnitřní části města s omezenou možností nové výstavby), kde počet dokončených bytů ve zmíněném devítiletém období činil méně než 1 000 bytů.

Graf 5.3.1 Struktura celkového počtu dokončených bytů v Praze v letech 2000 – 2008 podle 22 správních obvodů

V přepočtu na obyvatele byl počet dokončených bytů nejvýznamnější ve správních obvodech Praha 22 (Uhříněves, 204 bytů na 1 000 obyvatel), Praha 18 (Letňany, 145) a Praha 19 (Kbely, 113). Jedná se o obvody na hranicích města s nízkým počtem obyvatel a vysokým podílem nezastavěných ploch, tedy území s možnostmi nové výstavby. V těchto obvodech byly zaznamenány také vysoké relativní počty zahájených bytů.

Tab. 5.3.1 Základní charakteristiky dokončených bytů v Praze v letech 2000 – 2008 podle 22 správních obvodů

V jednotlivých správních obvodech je i rozdílné složení dokončených bytů podle druhu budovy. Byty v rodinných domech jsou nejvíce zastoupeny v obvodech Prahy 20 (Horní Počernice, 66 % z celkového počtu dokončených bytů v letech 2000-2008), Praha 21 (Újezd nad Lesy, 65 %) a Praha 11 (Jižní Město, 45 %).

Rozdílná je výstavba s ohledem na fakt, zda se jedná o výstavbu nových domů, nebo o rozšíření bytového fondu v rámci stávajícího domovního fondu. Nejvíce přístaveb a nástaveb bylo realizováno ve vnitřních obvodech Prahy. V Praze 1 byl podíl nových bytů ve stávajících domech 86 %, v Praze 3 to bylo 64 % a v Praze 2 byl podíl nové bytové výstavby v existujících budovách 32 %.

Tab. 5.3.2 Základní charakteristiky dokončených bytů ve Středočeském kraji v letech 2000 – 2008 podle správních obvodů obcí s rozšířenou působností (ORP)

Ve Středočeském kraji bylo v letech 2000-2008 dokončeno 49 381 bytů. Absolutním počtem výstavba v tomto kraji mírně převyšuje výstavbu v hlavním městě, ale řádově se jedná o podobnou úroveň nové bytové výstavby. V podrobnějším územním pohledu bylo nejvíce bytů dokončeno ve správních obvodech obcí s rozšířenou působností (ORP) Černošice (24 %), Brandýs n/L – Stará Boleslav (16 %), Mladá Boleslav (7 %) a Říčany (7 % z celkového počtu bytů dokončených ve Středočeském kraji). Tři z těchto správních obvodů sousedí s územím hlavního města. Mladá Boleslav je sama o sobě regionálním centrem pracovních příležitostí. 64 % z celkového počtu dokončených bytů ve Středočeském kraji se nachází v rodinných domech.

Méně než 500 dokončených bytů bylo v obvodech Votice, Vlašim a Mnichovo Hradiště, které sousedí s Jihočeským krajem, Vysočinou a Libereckým krajem a představují periferní, převážně venkovské území (ČSÚ, 2009). Vývoj počtu dokončených bytů v období let 2000 až 2008 je rostoucí s mírným poklesem v letech 2005, 2006 a 2008.

Rovněž souhrnná hodnota intenzity bytové výstavby (počet dokončených bytů v období 2000-2008 na 1 000 obyvatel středního stavu stejného období) ve Středočeském kraji převyšuje hodnotu pražskou. Ve Středočeském kraji byla intenzita výstavby v období 2000-2008 43 bytů. Nejvyšší intenzita dokončených bytů byla opět v ORP sousedících s územím Prahy - Černošice (126), Brandýs n/L – Stará Boleslav (108), Lysá n/L (89) a v ORP Říčany (75) Poměrový ukazatel měří počet dokončených bytů a obyvatel trvale bydlících v území. Obyvatelé, kteří nové byty obydlí se mohou k trvalému pobytu přihlásit s určitým časovým zpožděním.

Tab. 5.3.3 Bytová výstavba v zájmových územích

Rozvojová oblast Praha zahrnuje území hlavního města a dále vybrané obvody ORP Středočeského kraje - Beroun, Brandýs n/l – Stará Boleslav, Černošice, Český Brod, Dobříš, Kladno, Kralupy n/V, Lysá n/L, Neratovice, Říčany a Slaný. Tyto ORP představují 30% rozlohy SČK, zahrnují 37% celkového počtu obcí v kraji a na počtu obyvatel se podílejí 47 % (k 31. 12. 2008). ORP zahrnuté do rozvojové oblasti se na celkovém počtu dokončených bytů v období 2000-2008 ve SČK podílejí 65 %. Území SČK zahrnuté do rozvojové oblasti představují území s významným soustředěním bytové výstavby. Počet dokončených bytů v celé rozvojové oblasti Praha byl ve sledovaném období 80 890. Z tohoto počtu jich 35 % bylo v rodinných domech. V tomto území dochází ke kombinaci převažující výstavby bytů v bytových domech v Praze a bytů v rodinných domech na okraji hlavního města a na území středočeských obcí. Intenzita výstavby rozvojové oblasti byla 47 bytů na 1 000 bydlících obyvatel. Na ukazatel působí vysoká intenzita výstavby v okrajových částech Prahy a v těsném okolí hlavního města.

Funkční městský region Praha je vymezen úžeji než region rozvojový na základě dat o pohybu obyvatel za prací. Ze středočeských obcí je jich do regionu zahrnuto 203 (z celkového počtu 1 146). Plochou se jedná o 12% Středočeského kraje, v těchto obcích žije pětina obyvatel Středočeského kraje. Ve funkčním městském regionu bylo v letech 2000-2008 dokončeno 71 804 bytů. Třetina z nich se nachází v rodinných domech. Průměr je silně ovlivněn bytovou výstavbou v Praze soustředěnou do bytových domů. Ve středočeské části funkčního území se nacházelo 72 % celkového počtu dokončených bytů v rodinných domech. Rovněž intenzita bytové výstavby ve funkčním regionu je vyšší v zázemí hlavního města (bez území hlavního města), kde je její hodnota 114 dokončených bytů na 1 000 obyvatel. Celkem ve funkčním regionu byla hodnota intenzity 51 bytů na 1 000 obyvatel.

Kartogram 5.3.1 Dokončené byty na 1000 obyvatel v obcích Středočeského kraje a městských částech Prahy (2000-2008)

Zahájené byty

Bytovou výstavbu lze popsat rovněž pomocí zahájených bytů. Tento ukazatel popisuje současnou stavební aktivitu, která vede k přírůstku bytového fondu v budoucích letech V průběhu sledovaného období (2000-2008) došlo ke změně způsobu sledování zahájených bytů. Zpočátku byl za zahájený byt považovaný takový, ke kterému se vedl stavební deník. Později se zahájené byty sledovaly pouze na základě stavebního povolení a ohlášení. V následujícím textu používáme hledisko stavebního povolení či ohlášení i na výstavbu v předchozích letech..

Během posledních devíti let bylo v České republice zahájeno 342 tis. bytů. Na tomto počtu se opět nejvýznamněji podílí výstavba ve Středočeském kraji (20 %), Praze (17 %) a v kraji Jihomoravském (12 %). Počty zahájených bytů v ČR mají v čase rostoucí tendenci s vrcholem v roce 2007 (44 tis.), v posledním roce (2008) došlo k poklesu plánované výstavby oproti předchozímu období (rok 2007). V Praze bylo ve sledovaném období 2000-2008 nejvíce bytů zahájeno v roce 2005 (8 tis.) od té doby je jejich počet klesající. Ve Středočeském kraji došlo v roce 2008 k oživení plánované bytové výstavby oproti předchozímu roku.

Tab. 5.3.4 Zahájené byty v Praze v letech 2000-2008 podle správních obvodů

Nejvíce bylo v období 2000-2008 zahájeno bytů v pražských obvodech Praha 5 (9,1 %), Praha 10 (7,9 %) a Praha 13 (Jihozápadní město, 7,3 %) z celkového počtu zahájených bytů v Praze. V přepočtu na počet bydlících obyvatel byla zahájená stavební aktivita nejintenzivnější v obvodech Praha 22 (Uhříněves, Benice, Královice, Nedvězí a Kolovraty, 360 zahájených bytů na 1 000 obyvatel), Praha 19 (Kbely, Satalice a Vinoř, 293), Praha 21 (Újezd nad Lesy, Běchovice, Klánovice a Koloděje, 113), Praha 18 (Letňany a Čakovice, 110) a Praha 16 (Radotín, Lipence, Lochkov, Velká Chuchle a Zbraslav, 108).

Kromě nové výstavby probíhala rozsáhlá modernizace stávajícího bytového fondu, která tvořila téměř 2/5 celkového počtu ohlášení a povolení.

Díky úpravě hlášení o zahájené bytové výstavbě je možné hodnotit strukturu zahájených bytů od roku 2003 i z jiných hledisek.

Tab. 5.3.5 Charakteristika zahájených bytů v Praze v letech 2003-2008 podle 22 správních obvodů

Zahájená bytová výstavba v Praze směřovala především do výstavby nových budov, výstavba nových bytů ve stávajících budovách tvořila 9 % plánovaných stavebních aktivit. Modernizace bytového fondu byla nejvíce plánována v centrálních částech města, v Praze 1, 2, 3 a 7. Zahájené byty v Praze byly převážně v bytových domech, zahájené byty v rodinných domech tvořily 11 % celkového počtu. Zvýšený podíl zahájených bytů v rodinných domech byl zaznamenán v okrajových částech hlavního města – ve správních obvodech Praha 21, Praha 11 (Jižní město, Křeslice, Šeberov a Újezd), Praha 20 (Horní Počernice) a Praha 16.

Zdrojem údajů o zahájených bytech je výkaz o stavebních povoleních a ohlášeních, takto nahlášené stavební práce nemusely být dokončeny, v některých případech ani fakticky zahájeny.

Ve Středočeském kraji byly zahájené byty v období 2000-2008 nejvíce soustředěny do správních obvodů obcí s rozšířenou pravomocí (ORP) sousedících s Prahou a v ORP Mladá Boleslav. V celém Středočeském kraji bylo zahájeno 65 695 bytů. V obvodech Černošice, Brandýs n. L. – Stará Boleslav a Říčany byly zahájeny více než dvě pětiny plánované výstavby ve Středočeském kraji v letech 2000-2008. Hranici 4 tis. plánovaných bytů byla překročena v obvodu Mladá Boleslav, která v rámci Středočeského kraje tvoří samostatné regionální centrum.

Dále byly zaznamenány stavební úpravy u 16 547 již existujících bytů, které se na celkovém počtu hlášených a povolených stavebních úpravách podílely obdobným podílem jako v Praze, 39 %. Modernizace stávajícího bytového fondu byla nejvyšší v ORP Kladno, Brandýs n. L. – Stará Boleslav, Beroun, Slaný, Černošice a Poděbrady.

Nejintenzivněji (v přepočtu na bydlící obyvatelstvo) se byty zahajovaly v ORP Brandýs n.L-Stará Boleslav, Černošice, Lysá n.L a Říčany, kde hodnota poměrného ukazatele přesáhla 100 zahájených bytů na 1 000 obyvatel středního stavu.

Funkční celky vymezené svým napojením na hlavní město jsou specifické i ukazateli v oblasti zahájených bytů. Obecně platí, že v hlavním městě a jeho blízkosti jsou stavební úpravy bytů intenzivnější, a to včetně nově zahájených bytových jednotek. Soustředění bytů v bytových domech na území Prahy snižuje podíl bytů zahájených v rodinných domech v celém funkčně vymezeném území.

Tab. 5.3.6 Zahájené byty v zájmových územích

Zahájená výstavba je intenzivnější v okolí Prahy než uvnitř samotného hlavního města. Čím bližší okolí Prahy, tím intenzivnější výstavba (měřená počtem zahájených bytů na 1 000 obyvatel středního stavu). Plánovaná bytová výstavba odráží přitažlivost těsného zázemí centra pro obyvatele spjaté s ekonomickými a kulturními výhodami centra. Takoví obyvatelé na druhé straně upřednostňují kvalitnější možnosti bydlení mimo samotné centrum, bez ohledu na možnou zaostávající občanskou vybavenost v místě bydliště, kterou díky zvyšujícímu se využívání osobních automobilů mohou využívat v Praze.

Zrušené byty

Zrušené byty dosahovaly pouhého zlomku (2% v Praze, 3 % ve Středočeském kraji) počtu bytů dokončených, což vypovídá o potřebnosti stávajícího bytového fondu. Zrušení bytové jednotky podléhá rovněž hlášení. To však nutně neznamená, že bytové jednotky v současné době neobývané nebo dokonce neobývatelné jsou v tomto počtu zahrnuty. Po povodních v roce 2002 byl zaregistrován zvýšený počet zrušených bytů v území sousedícím s tokem Vltavy. Je diskutabilní, nakolik zvýšení tohoto počtu odpovídá skutečnému dopadu záplav na možnosti bydlení v zasažených oblastech. Počty zrušených bytů z obdržených hlášení jsou jediným údajem, který je možné použít pro hodnocení úbytku bytového fondu. O bytech v současné chvíli neobývaných pro špatný technický stav je možné nadále uvažovat jako o potenciální možnosti bydlení a nadále tak tvoří součást bytového fondu. Připravované sčítání lidu v roce 2011 nám přinese aktuální informace o stavu bytového stavu na území celé republiky.

Jedním z důvodů zrušení je i sloučení s jinou bytovou jednotkou. Část nahlášených zrušených bytů tak může nadále zůstat součástí bytového fondu.

V období 2000-2008 bylo na území Prahy nahlášeno 1 003 zrušených bytů. Zvýšený počet byl zaregistrován v roce povodní a roce následujícím. Nejvyšší úbytky bytových jednotek jsou v územně i počtem obyvatel velkých správních obvodech, kde se rovněž vyskytuje relativně starší domovní fond (Praha 8, Praha 4 a Praha 5). Všechna tato území sousedí s tokem Vltavy, ale pouze v případě Prahy 8 významný úbytek bytového fondu časově spadá do let 2002 a 2003. V Praze 5 ubylo nejvíce bytů v letech 2000 – 2001, v Praze 4 v období let 2005-2007.

V přepočtu na bydlící obyvatelstvo nepatří tyto úbytky mezi úplně nejvyšší (s výjimkou Prahy 8). V relativním vyjádření (na 1 000 bydlících obyvatel) jsou úbytky bytů vyšší v oblastech, kde byly zaregistrovány rovněž nadprůměrné přírůstky bytového fondu – Praha 21, Praha 22, Praha 16 a již zmíněná Praha 8.

Rovněž na území Středočeského kraje je úbytek bytového fondu zanedbatelný ve srovnání s množstvím dokončené bytové výstavby. V období 2000-2008 bylo ve Středočeském kraji zrušeno 1 647 bytů. Nejvyšší počet zrušených bytů byl ve správních obvodech Mělník, Mladá Boleslav, Kladno (obvodech s velkým městem v centru) a v obvodu Brandýs n. L. – Stará Boleslav. Téměř třetina tohoto úbytku byla zaznamenána v roce 2002. Intenzita zrušených bytů (v přepočtu na bydlící obyvatelstvo) byla nejvyšší v obvodech Mělník, Mnichovo Hradiště a Kralupy nad Vltavou.

Tab. 5.3.7 Zrušené byty v letech 2000-2008 v zájmových územích

Hlavní město soustřeďuje pracovní příležitosti, což má dopad na zvýšený zájem o bydlení přímo ve městě i v jeho okolí, které je dopravně dobře obslouženo. Výstavba bytů je intenzivní a rušení bytů minimální. Čím těsnější je okolí města, tím menší intenzitu zrušených bytů pozorujeme. V Praze bylo v období 2000-2008 zrušeno 0,8 bytu na 1 000 obyvatel středního stavu. Hodnota ukazatele je vyšší ve Středočeském kraji a vyšší celkem za republiku. Mezi důvody zrušení bytu je i možnost sloučení s jinou bytovou jednotkou. Skutečný počet zrušených bytů je pravděpodobně nižší než udávaná čísla. Případy zrušených bytů, které se staly součástí jiné bytové jednotky, tvořily v ČR v roce 2008 pouze 3%. Následující graf ukazuje rozdělení zrušených bytů podle důvodu v tomto vybraném roce.

Graf 5.3.2 Zrušené byty v roce 2008 v České republice podle důvodu zrušení

Zde je třeba ještě připomenout další faktor, který působí na počet zrušených bytů, který ale v letech 2000-2008 nepůsobí tak silně. Zejména v devadesátých letech docházelo k přeměně bytů zejména v centrálních částech města na nebytové prostory (kanceláře, sídla firem atd.) a tedy k jejich 'rušení'.

Bilance bytové výstavby

Celkem bylo v České republice v letech 2000-2008 postaveno 280 tis. bytů. Počet dokončených bytů (nejedná se nutně o byty nové, neboť některé vznikly stavební úpravou stávajících) tak převýšil zvýšení počtu obyvatel – 189 tis. Na jeden dokončený byt tak připadá 0,7 osoby přírůstku počtu obyvatel.

Tab. 5.3.8 Bilance bytové výstavby podle správních obvodů v Praze a správních obvodů obcí

s rozšířenou pravomocí ve Středočeském kraji

V Praze k okamžiku posledního sčítání připadalo na jeden byt 2,12 osob. Do konce roku 2008 se tento poměr jen mírně snížil na 2,07. Výraznější rozdíly ve změně poměru bytového fondu a bydlícího obyvatelstva jsou v jednotlivých správních obvodech.

V některých pražských obvodech došlo k poklesu počtu obyvatel, avšak byl zde zaznamenán přírůstek bytového fondu (Praha 1, 2 a 11). V dalších obvodech přírůstek bytů převýšil zvýšení počtu obyvatel, těmito obvody jsou obvody zahrnující poměrně velké městské části se starší zástavbou v centru města, odkud mají lidé tendenci spíše odcházet. Dále se jedná o městské části, které zároveň zasahují do okrajových částí města, kde existují podmínky pro novou výstavbu a které jsou atraktivní pro bydlení (Praha 3, 4, 6, 7, 8 a 10). Ve zbylém území hlavního města připadá na jeden dokončený byt více než jedna osoba přírůstku počtu. Nová výstavba je výsledkem zvýšeného počtu obyvatel v území.

Ve Středočeském kraji došlo k mírnému zvýšení průměrného počtu osob na 1 byt. Nová výstavba zajišťuje potřebu bydlení pro nové obyvatele v území. V jednotlivých menších územích kraje je vývoj mezi počtem obyvatel a bytového fondu podobně rozdílný jako mezi jednotlivými částmi Prahy. Počet obyvatel od SLDB 2001 poklesl ve Středočeském kraji v obvodech Příbram, Sedlčany a Vlašim, přesto i zde došlo k rozšíření bytového fondu. Větší přírůstek bytů, než činil nárůst počtu obyvatel, byl v obvodech Čáslav, Kutná Hora a Votice. V ostatních obvodech bylo zvýšení počtu bytů menší než přírůstek obyvatelstva, a to v různém poměru.

Tab. 5.3.9 Bilance obyvatel a bytového fondu v období SLDB 2001-2008 v zájmových územích

Intenzivní výstavba zejména na území hlavního města není způsobena obecně nedostatkem bytů, ale nesouladem poptávky a nabídky bydlení pro jednotlivé segmenty (skupiny obyvatel) trhu s byty. Bytový fond nemusí být nutně trvale obydlen, může se jednat o bytovou výstavbu spekulativního charakteru. Podle zpracování údajů o počtech bytů a obyvatel je v Praze zdánlivý nadbytek bytů nad počtem obyvatel. Mezi důvody neobydlenosti bytů mohou patřit chybně nastavené ceny nájmu v určitých lokalitách či špatný technický stav bytů, kdy vlastník nemá prostředky na uvedení bytů do obyvatelného stavu.

V Praze je zdánlivý nadbytek bytů nad počtem obyvatel dán také tím, že některé byty jsou používány osobami, které v Praze nejsou trvale hlášeny, např. zaměstnanci a spolupracovníci společností a firem, kteří z povahy vykonávané práce často cestují.

I ve všech ostatních zájmových územích se zdá, že počet bytů vzhledem k počtu obyvatel žijících v území je naprosto dostatečný. Zde může být jedním z důvodů hodně diskutovaný problém nepřihlašování se nových obyvatel obcí v zázemí Prahy k trvalému pobytu do těchto obcí. Mezi trvale hlášenými obyvateli pak tyto osoby figurují v Praze, ale v realitě často bydlí v domech vystavěných právě ve funkčním regionu nebo rozvojové oblasti.

Využití půdy a nebytová výstavba

V závěru této kapitoly budou uvedeny vybrané údaje o nebytové výstavbě, které má ČSÚ k dispozici a údaje o změně využití půdy ve sledovaném území.

Údaje o půdním fondu a jeho rozdělení na druhy podle způsobu využití spravuje Katastrální úřad. ČSÚ tyto údaje přebírá. Údaje jsou k dispozici za katastrální území, kterých je v Praze 112. 26 z nich se dělí mezi dvě nebo více městských částí. Z tohoto důvodu údaje o využití půdy nejsou skladebné do městských částí.

Informace o využití území jsou k dispozici za k.ú. hl. m. Prahy od roku 2001. Přestože se hranice Prahy ani jeho jednotlivých katastrálních území v tomto období neměnily, údaje o výměře území jsou rozdílné. Tyto změny souvisí se způsobem výpočtu výměry, v případě k.ú. se jedná o změny v řádu jednotek hektarů. Pro posuzování změny ploch jednotlivých druhů pozemků nemají tyto změny podstatný význam.

Změna využití půdy může být způsobena skutečnou aktivitou, která území proměňuje nebo se může jednat o administrativní rozhodnutí (které zohledňuje aktuální stav a využití pozemku). Hodnocení struktury půdního fondu podle využití je pomocnou informací, která indikuje převažující funkce v území (zemědělství, bydlení apod.).

Hlavní město v dnešních hranicích existuje od roku 1974, kdy bylo k Praze připojeno 30 obcí Středočeského kraje. Již před tímto rokem došlo k několika fázím územního růstu hlavního města. Jednotlivá katastrální území dnes soustředěná ve společných administrativních hranicích prošla rozdílným vývojem, který má vliv na současné převažující funkce v území a přeneseně na strukturu půdního fondu.

Území České republiky bylo v roce 2008 z 54 % tvořeno zemědělskou půdou. 1/10 území republiky tvořila zastavěná a ostatní plocha, kam jsou zahrnuty dopravní stavby i občanské vybavenost. Zbylé kategorie využití území jsou lesy (1/3 území) a vodní plochy (pouhá 2 % celkové plochy).

Území hlavního města se od této celkové struktury území podle využití půdy samozřejmě liší, i když tento rozdíl není tak velký, jak by se dalo očekávat od srovnání území města a území kombinující města a venkov. Důvodem je zmiňované připojení rozsáhlého území vesnického charakteru s množstvím zeleně a přírodních celků v roce 1974 k hlavnímu městu.

Graf 5.3.3 Struktura území Prahy a Středočeského kraje podle druhu pozemku

V Praze je vcelku logicky méně zemědělské půdy, zastavěné území tvoří větší podíl celku, na území města je relativně málo lesů, vodní plochy tvoří malý podíl území a v Praze byly zasaženy lidskou činností minimálně.

Hodnocení vývoje podílu zemědělské půdy souvisí s novou výstavbou. Jak v případě bytové výstavby, tak v případě realizace rozsáhlých investičních projektů dochází k vyjmutí půdy ze zemědělského půdního fondu. Bytová výstavba se na stavebních pracích v jednotlivých územích podílí částečně. Nebytová výstavba a rozsáhlé stavby infrastruktury mohou mít změnu využití půdy větší vliv, neboť se jedná o prostorově významnější zásah do území. Pokles zemědělské půdy naznačuje nejen dokončenou, ale i probíhající výstavbu.

Struktura půdy podle využití uvnitř Prahy odráží historický vývoj města. Centrální části, které tvořily základ budoucího města tvoří zastavěné plochy. Postupně přidávané části města si dokázaly ve větší míře zachovat přírodní prvky na svém území. Každé další území administrativně připojených obcí k vnějším hranicím hlavního města má větší podíl zemědělské, lesní půdy a vodních ploch. Využití území je sledováno podle katastrálních území, kterých je v Praze 112. V celém hlavním městě je zastavěno 47% plochy rozlohy.

Tab. 5.3.10 Klasifikace k.ú. hl. m. Prahy podle podílu zastavěných a ostatních ploch

Obecně platí, že okrajové části hlavního města mají větší zastoupení zemědělské půdy. Zároveň jsou to tyto části, u kterých byl zaznamenán v letech 2001 – 2008 významný pokles zastoupení zemědělských ploch na výměře a odpovídající navýšení zastoupení zastavěných ploch. Lesní a vodní plochy jsou stavebními aktivitami zasaženy jen minimálně.

Tab. 5.3.11 Základní charakteristiky vývoje složení půdy podle druhu pozemků a správních obvodů

Jak v Praze, tak v jednotlivých správních obvodech Středočeského kraje došlo od roku 2000 k poklesu zemědělské půdy. Tento úbytek je závislý na aktivitách, které si odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu vyžádaly. V první řadě se jedná o stavební aktivity a to nejen výstavbu staveb pro bydlení, ale i ostatní investiční akce (např. dopravní stavby, výstavba průmyslových a obchodních areálů).

Není překvapující, že nejvyšší pokles zastoupení zemědělské půdy ve výměře území byl v hlavním městě, na druhou stranu zvýšení podílu zastavěných ploch nebyl razantní, přírůstek byl i v kategoriích lesa a vodních ploch. Na území sousedního Středočeského kraje byly nejvyšší úbytky zemědělských ploch v obvodech Kralup nad Vltavou, Brandýsa nad Labem – Staré Boleslavi a Kolína. Přírůstek ploch v kategorii zastavěných a ostatních ploch ⁷⁾ v podstatě koresponduje s úbytkem zastoupení zemědělské půdy v půdním fondu.

⁷⁾ Do kategorie ostatních ploch patří řada druhů pozemků, které nejsou zahrnuty v jiných skupinách. Pro představu čtenáře můžeme uvést, že do této kategorie jsou zahrnuty například skladištní prostory, stavební místa, pozemky určené k dopravě nebo k telekomunikaci, pozemky určené pro zdravotnictví, tělesnou výchovu a rekreaci, pozemky určené jako státní přírodní rezervace nebo jiná chráněná území, areály kulturních památek, pozemky určené k dobývání nerostů a jiných surovin, skládky, stálé manipulační prostory, hřbitovy a další pozemky, které nejde zemědělsky obdělávat (neplodná půda).

Tab. 5.3.12 Struktura pozemků podle způsobu využití a její změny v zájmových územích

Při pohledu na jednotlivá účelově vymezená území je možné vysledovat několik očekávaných zákonitostí. V průběhu posledních devíti let dochází k úbytku zemědělské půdy a v důsledku bytové i nebytové výstavby ke zvýšení podílu zastavěných a ostatních ploch ve struktuře území podle způsobu využití pozemků.

Tempo těchto změn je odlišné podle vymezení zájmového území. V Praze je úbytek zemědělské plochy a tomu odpovídající zvýšení zastoupení zastavěných ploch nejdynamičtější. Pokud sledujeme další zájmová území která zahrnují Prahu včetně jejího okolí, ať již stanovené úžeji (funkční městský region - FUA) nebo šířeji (rozvojová oblast - OB1), úbytky zemědělských ploch nejsou tak výrazné. V porovnání s vývojem v ČR celkem je zřejmé, že v celém území Prahy a Středočeského kraje dochází k intenzivnějšímu úbytku zemědělských ploch a tomu odpovídajícímu přírůstku zastavěných ploch.

Změna struktury půdy podle způsobu využití souvisí především se stavební činností na území. Taková výstavba je nejen bytová. Český statistický úřad sleduje od roku 2005 i údaje o dokončených budovách, které nejsou určeny pro bydlení. V letech 2005 – 2008 bylo v Praze dokončeno 3 558 nových budov s bytovými prostory. Stavební pozemky těchto staveb zaujímaly rozlohu 376 ha. Ve stejném období v Praze bylo dokončeno 149 budov s jiným účelem využití než bydlení. Stavba probíhala na území o výměře 118 ha. Průměrná velikost stavebního pozemku pro bytovou budovu byla 1 057 m², pro nebytovou 7 899 m². Navýšení plochy zastavěného území není způsobeno jenom výstavbou budov ale také rozsáhlých inženýrských staveb. Údaje o takových aktivitách ČSÚ nemá k dispozici.

Graf 5.3.4 Struktura nebytových budov postavených v Praze v letech 2005-2008

Z domovní výstavby nebytové je v Praze nejvýznamnější výstavba administrativních budov a budov pro obchod, a to jak podle počtu staveb, tak i podle výměry stavebních pozemků.

V rámci území hlavního města byla počtem dokončených budov nebytová výstavba intenzivní zejména v městských částech Praha 4, 11 a 8, podle výměry byla významná výstavba v Benicích, Praze 18 (Letňany) a Praze 4. Ve 27 městských částech nebyla v posledních čtyřech letech dokončena žádná nebytová budova. V rozdělení těchto budov podle roku dokončení nejsou žádné významné početní rozdíly. Nejvíce nebytových staveb bylo dokončeno v roce 2007, v roce 2008 byl zaznamenán pokles dokončených budov. Na přelomu těchto let rovněž skončila výjimka, která zařazovala stavební práce do oblasti se sníženou sazbou daně z přidané hodnoty, což se na počtu dokončených budov mohlo projevit.

V Praze tvořil podíl nebytových budov na nové výstavbě 4 % dokončených budov, Ve Středočeském kraji byl tento poměr velmi podobný, 3,3 %. Nižší zastoupení nebytové výstavby souvisí především s faktem, že bytová výstavba v okolí Prahy je soustředěna do masivní výstavby rodinných domů s malým počtem bytů. Ve Středočeském kraji bylo v letech 2005-2008 dokončeno 636 nebytových budov o celkové rozloze stavebních pozemků 258 ha, průměrná výměra pozemku pro nebytovou stavbu byla 4 tis. m², pro budovu s byty byl průměr necelých 1 000 m².

Graf 5.3.5 Struktura nebytové výstavby ve Středočeském kraji v letech 2005 – 2008

Podle účelu stavby ve Středočeském kraji dominovala (počtem staveb) výstavba ubytovacích zařízení a budov pro obchod. Z hlediska velikosti stavebních pozemků byla významná výstavba budov pro obchod, průmysl a skladování. Tyto kategorie nebytové výstavby se (nároky na pozemky) podílely na celkové nebytové výstavbě 70 %.

Nebytová výstavba (podle počtu dokončených budov) byla ve Středočeském kraji soustředěna ve správních obvodech obcí s rozšířenou působností Benešov (převážně hotely), Černošice (hotely, budovy pro průmysl a skladování a budovy pro obchod) a Příbram (hotely). Podle zastavěné plochy byla výstavba nejvýznamnější v obvodech Mladá Boleslav (mezi budovami převládaly hotely a budovy pro obchod, plocha stavebních pozemků budov pro obchod tvořila 2/3 celkové výměry stavebních pozemků nebytových budov), Černošice (výměrou byla nejrozsáhlejší jednoznačně výstavba průmyslových a skladovacích areálů), Příbram (obchodní a průmyslové stavby) a Brandýs nad Labem (polovinu nových nebytových budov tvořily stavby pro průmysl a skladování na rozloze 22 hektarů).

Tab. 5.3.13 Srovnání bytové a nebytové výstavby v letech 2005-2008 v Praze a Středočeském kraji

Podílem na celkové výměře stavebních pozemků je nebytová výstavba významná v obvodech Mladé Boleslavi (33 % celkové plochy nové výstavby v letech 2005-2008), Mnichova Hradiště (31 %), Příbrami (30 %) a Kutné Hory (25 %). Naopak v některých ORP je nebytová výstavba budov ve srovnání s dokončenými budovami pro bydlení nevýznamná, jako například v obvodu Český Brod, Votice, Dobříš nebo Kralupy nad Vltavou. Nebytová výstavba je vázána na příznivé ekonomické prostředí, které je lepší v okolí větších center. Ekonomické postavení Prahy přesahuje administrativní hranice města a přitahuje výstavbu ve svém okolí, které je relativně lehce dostupné. Takové působení mají ovšem i další významná centra ve Středočeském kraji.

Tab. 5.3.14 Nebytová výstavba v Praze a Středočeském kraji v letech 2005-2008 podle velikostní skupiny obcí

Průměrný počet dokončených budov s jinou než obytnou funkcí stoupá s počtem obyvatel v dané obci. Nebytové prostory souvisí s podnikatelskou aktivitou, která je podmíněna dostatkem zákazníků a možností provoz podniku zabezpečit zaměstnanci. Tyto podmínky jsou ve velkých městech a obcích výhodnější.

Tab. 5.3.15 Struktura nebytové výstavby v letech 2005-2008 v zájmových územích

Na území Prahy je rozdělení nebytové výstavby mírně odlišné od průměru za území celé ČR. Významný podíl nových budov tvoří administrativní budovy, budovy pro obchod a objekty občanské vybavenosti.

Nebytová výstavba ve Středočeském kraji více kopíruje strukturu výstavby celé ČR. Zastoupení některých skupin nově postavených budov podle účelu překračují celorepublikový průměr, což se týká budov ubytovacích zařízení, staveb pro obchod a průmyslových a skladovacích budov. Podle zastavěné plochy je významná výstavba průmyslových, skladovacích a obchodních areálů, tato skupina je obecně značně náročná na zastavěnou plochu.

Struktura nebytové výstavby ve vymezených zájmových území v okolí Prahy je závislá na rozsahu v jakém tato území zasahují na území Středočeského kraje.

Důležitost, kterou obce přisuzují budoucím aktivitám na svém území, můžeme posoudit podle faktu, zda ta která obec má zpracovanou územně plánovací dokumentaci, která určuje limity pro využití území obce.

Tab. 5.3.16 Existence územně plánovací dokumentace v Praze a obcích Středočeského kraje

V celém Středočeském kraji je podíl obcí se zpracovaným územním plánem nižší než je tomu u všech obcí ČR. Ve správních obvodech kraje je podíl obcí systematicky plánujících budoucí využití svého území odlišný, pohybuje se od 87 % obcí v obvodu Černošic až po 19 % v obvodu Rakovník.

Tab. 5.3.17 Územně plánovací dokumentace v zájmovém území

Je možné spekulovat nakolik zpracovaný územní plán souvisí s existujícím zájmem v území stavět a z toho vyplývající snaha obcí omezit nadměrnou stavební aktivitu závazným dokumentem. Na tuto obecnou dokumentaci plánování území navazují konkrétní dohody s developery, kteří na území realizují stavební projekty. Formulace těchto dohod rozhoduje nakolik je za výstavbu veřejně prospěšných částí projektů zodpovědný developer či obec. Je však zřejmé, že v těsnějším okolí Prahy je podíl obcí s obecně zpracovanou územně plánovací dokumentací vyšší.

Dodatečné oblasti hodnocení území:

S tématem rozvoje území souvisí další otázky, které přesahují rámec tohoto textu. Pokusíme se alespoň odkázat na zdroje takových informací. Doplňkové informace plánu změny na území je možné nalézt například na internetových stránkách agentury pro podporu podnikání a investic CzechInvest: http://www.czechinvest.org/pz zaměřené na informace o průmyslových zónách v České republice.

Hodnotit území můžeme také na základě investiční příležitostí, o kterých Středočeský kraj ve spolupráci s obcemi na svém území pravidelně zveřejňuje na svých stránkách (http://www.kr-stredocesky.cz/portal/odbory/regionalni-rozvoj/investicni-prilezitosti/)