Ceny nemovitostí v Pardubickém kraji v letech 2015 až 2017

 

Úhrnný index cen nemovitostí v kraji začal růst ve 4. čtvrtletí roku 2013 a růst pokračoval i v roce 2017 především zásluhou zvyšujících se cen bytů a stavebních pozemků.

Český statistický úřad vydává každoročně koncem roku publikaci Ceny sledovaných druhů nemovitostí. Na konci roku 2018 vyšla publikace věnovaná období 2015–2017 (kód 014006-18). Data o kupních cenách nemovitostí jsou v územním členění publikována již od roku 1998. ČSÚ získává údaje z administrativního zdroje – z anonymizovaných přiznání k dani z nabytí (z převodu) nemovitých věcí, která předkládají vlastníci (prodejci) nemovitostí příslušnému finančnímu úřadu. V přiznání jsou uvedeny reálné skutečně placené (přiznané) ceny za jednotlivé nemovitosti. Oproti vlastnímu prodeji se předložené daňové přiznání opožďuje v průměru o 8 měsíců, proto je třeba údaje za poslední 2 publikované roky považovat za předběžné. Od roku 2014 se u daňových přiznání nevyžaduje povinně znalecký posudek, do zpracování dat ČSÚ jsou od té doby zařazeny pouze ty převody, u kterých posudek existuje. S ohledem na tuto změnu nelze hodnotit vývoj počtu prodávaných nemovitostí v kraji. Statistickým úřadem jsou zveřejňovány roční agregované údaje za rodinné domy, bytové domy, byty a stavební pozemky podle krajů, tříleté průměry též za okresy a velikostní skupiny obcí. K dispozici jsou i vybrané údaje podle míry opotřebení nemovitostí (agregace do tří, popř. čtyř pásem). Podrobnější metodické vysvětlivky obsahuje Úvod výše uvedené publikace.

Údaje v následující tabulce jsou průměrnými hodnotami bez zohlednění toho, v jak velké obci se nemovitost nachází (zda je v krajském městě či odlehlé vesnici), jak je objekt starý a jaké má vybavení. Je též třeba vzít v úvahu, že data za poslední 2 roky jsou předběžná. Porovnání s předběžnými údaji z předchozích let ukazuje, že údaj za poslední rok se může od skutečnosti lišit až o 10 %, zatímco údaj za předposlední rok se od definitivního údaje liší nepodstatně (většinou o méně než 1 %). To souvisí s tím, že ve zpracovaném souboru přiznání k dani z nabytí nemovitostí za poslední rok chybí často i více než 10 % přiznání a za předposlední rok jsou doplněny pouze údaje o několika prodejích.

Průměrné kupní ceny vybraných druhů nemovitostí v Pardubickém kraji v letech 2008 až 2017

Spolehlivější informaci o vývoji cen jednotlivých druhů nemovitostí proto lépe poskytuje časová řada cenových indexů s bazickým rokem 2010, která je očištěna o rozdíly v opotřebení, ve vybavenosti staveb a velikosti obcí. Tato časová řada je zobrazena v následujícím grafu.

Indexy cen nemovitostí v Pardubickém kraji v letech 2011 až 2017 podle čtvrtletí (rok 2010 = 100 %)

Ceny rodinných domů v kraji byly před rokem 2010 nejvyšší v roce 2008. Po mírném poklesu cen v letech 2009 a 2010 následoval až do roku 2015 cenový růst. Meziroční změny ročních průměrů cen rodinných domů se v letech 2011 až 2013 vyvíjely v kraji v souladu s celostátním trendem. V roce 2014 a 2015 byl v kraji vývoj odlišný; celostátně se tempo růstu v roce 2014 zrychlilo, naproti tomu v kraji zůstalo na úrovni předchozího roku, v roce 2015 došlo v kraji oproti celé  ČR k výraznějšímu zpomalení růstu (meziroční přírůstek byl v roce 2015 v ČR 1,3 %, v Pardubickém kraji 0,6 %). V roce 2016 v celé ČR ceny rodinných domů vzrostly o 2,4 %, přitom na růstu se podílel především vývoj cen v Hlavním městě Praze (růst o 9,4 %) a v Jihomoravském kraji (růst o 8,0 %). V Pardubickém kraji ceny rodinných domů poklesly o 2,3 % (3. nejvyšší pokles po Olomouckém a Plzeňském kraji). Zatímco v roce 2015 nebyly v kraji zaznamenány významné kvartální změny cenového indexu, došlo ve 2. čtvrtletí roku 2016 k výraznějšímu poklesu cen, takže ve 3. čtvrtletí 2016 byly dokonce ceny rodinných domů na úrovni roku 2010, přitom celostátní úroveň cen byla tehdy nad úrovní roku 2010 o 9,2 %. Na rozdíl od průměru za celou ČR, kde rostly ceny plynule i v dalších čtvrtletích, se v kraji ceny „zhouply“ i v roce 2017. Meziroční přírůstek cen v roce 2017 byl v kraji 1,2 %, tj. o 4 p. b. méně než v celé ČR.

Pokles cen bytů byl v kraji obdobně jako u rodinných domů zaznamenán v letech 2009 a 2010. Po mírném růstu v 1. pololetí roku 2011 pokles pokračoval až do konce roku 2013. Tím se ceny bytů dostaly 3,3 % pod cenovou úroveň roku 2010. Celostátně přitom ceny bytů klesaly pouze do 1. čtvrtletí roku 2013. V 1. čtvrtletí 2014 začaly ceny bytů v kraji růst, ve 3. čtvrtletí se jednotková cena bytů vrátila na úroveň roku 2010 a růst pokračoval s krátkodobými poklesy (ve 4. čtvrtletí 2015 a ve 2. a 3. čtvrtletí 2017) až do konce sledovaného období. Zatímco meziročně rostly v kraji ceny bytů v roce 2015 dvojnásobným tempem oproti celostátnímu průměru (o 6,2 % proti 3,1 %), v následujících letech byl již meziroční celostátní růst cen bytů oproti Pardubickému kraji rychlejší (2016: kraj o 9,7 %, ČR o 11,0 %, 2017: kraj o 7,1 %. ČR dokonce o 12,7 %) hlavně v důsledku růstu cen v Libereckém a Středočeském kraji.

Také ceny stavebních pozemků v kraji mírně klesaly v letech 2009 a 2010; růst cen, který započal ve 2. čtvrtletí roku 2011, se však zastavil již ve 3. čtvrtletí 2012 na úrovni 110,5 % cen roku 2010, poté ceny stavebních pozemků střídavě klesaly a rostly. Maximální úroveň z roku 2012 byla překročena v 1. čtvrtletí 2015. Stagnace ve zbytku roku 2015 byla v roce 2016 vystřídána postupným růstem až na hodnotu 118,9 % ve 4. čtvrtletí vzhledem k úrovni cen v roce 2010. Po krátkodobém poklesu cen v 1. čtvrtletí 2017 ceny pozemků v kraji nadále rostly až na úroveň 127,5 % hodnoty roku 2010 ve 4. čtvrtletí. V porovnání s celostátním růstem cen stavebních pozemků byl v roce 2017 meziroční růst v kraji o 1,0 procentní bod vyšší a přírůstek 4,6 % se nelišil od přírůstků cen v letech 2015 a 2016.

Z porovnání vývoje úhrnného indexu cen nemovitostí s indexy jednotlivých druhů nemovitostí v kraji vyplývá, že se celkový vývoj až do 1. čtvrtletí 2015 příliš nelišil od vývoje cen rodinných domů. Po zbytek roku 2015 úhrnný cenový index nemovitostí v kraji spíše kopíroval vývoj cen bytů. Ve 2. a 3. čtvrtletí 2016 byla stagnace úhrnného cenového indexu důsledkem proti sobě působícího poklesu cen rodinných domů a růstu cen bytů a stavebních pozemků. Ve 4. čtvrtletí 2016 a v 1. čtvrtletí 2017 již rostly spolu s cenami bytů i ceny rodinných domů. Důsledkem toho bylo zvýšení úhrnného indexu cen nemovitostí v kraji na 112,8 % úrovně roku 2010 a po mírném poklesu byla tato hodnota předběžně vypočtena i pro 4. čtvrtletí 2017. Celostátní růst byl však oproti roku 2010 téměř dvojnásobný (o 25,0 %).

Ceny rodinných domů byly v roce 2017 v kraji nejnižší za posledních devět let

Průměrné jednotkové kupní ceny rodinných domů byly v letech 2015–2017 (tříletý průměr) v Pardubickém kraji na úrovni 79 % republikového průměru. Mezi všemi kraji ČR byly průměrné ceny druhé nejnižší po Kraji Vysočina.

Z celkového počtu prodávaných rodinných domů v kraji v letech 2015–2017, o jejichž prodeji obsahovala daňová přiznání všechny náležitosti potřebné pro statistické zpracování (hlavně znalecký posudek), jich bylo 64 % v obcích do 2 000 obyvatel. Nižší cena domů na venkově (oproti celokrajskému průměru o 10 %) je dána nejen méně atraktivní polohou mimo hospodářská centra, ale též často vyšším průměrným procentem opotřebení venkovských staveb. Z následující tabulky je patrné, že v kraji klesaly v letech 2008 až 2017 relativně nejpomaleji jednotkové kupní ceny rodinných domů s opotřebením 50–75 %, přitom ceny odhadní klesaly nejpomaleji u nejvíce opotřebených domů; z hlediska velikosti obce rostly pouze kupní ceny domů v obcích do 2 tis. obyvatel a v krajském městě.

Průměrné odhadní a kupní ceny rodinných domů v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení
v Pardubickém kraji v letech 2008 až 2017 – tříleté průměry

Z územního hlediska byly v letech 2015–2017 v rámci kraje nejnižší kupní ceny rodinných domů v okrese Svitavy, přitom v okrese Ústí nad Orlicí byly nejnižší jednotkové ceny domů ve městech s více než 10 000 obyvateli a v okrese Pardubice ceny starších nejvíce opotřebených domů. Jednotkové kupní ceny byly v období 2015–2017 v pardubickém okrese v průměru téměř dvojnásobné oproti cenám v okrese Svitavy. Ve městě Pardubice se jednotkové ceny rodinných domů řadily hodnotou 3 898 Kč/m3 za krajská města Brno (5 491 Kč/m3), Plzeň (4 860 Kč/m3), Liberec (4 531 Kč/m3) a Hradec Králové (3 964 Kč/m3).

Kartogram Průměrné kupní ceny rodinných domů podle okresů a krajů v letech 2015 až 2017

 

Průměrné kupní ceny rodinných domů v okresech Pardubického kraje podle velikosti obcí
v letech 2015 až 2017

Ceny rodinných domů v okrese Pardubice překračovaly v období 2015–2017 krajský průměr o 47 % a celostátní průměr o 16 %. Naproti tomu v okrese Svitavy nedosahovaly ceny krajskou úroveň o 21 % a celostátní úroveň o 38 %. Ze všech okresů v ČR byly na Svitavsku ceny 3. nejnižší (po okresech  Jeseník a Bruntál). V porovnání s obdobím 2008–2010 se odchylka cen rodinných domů od celostátního průměru výrazně prohloubila v okresech Svitavy a Ústí nad Orlicí. Kladná odchylka vzrostla v okrese Pardubice.

Odchylka průměrných jednotkových kupních cen rodinných domů v okresech Pardubického kraje od republikového průměru v letech 2008–2010 a 2015–2017

V kraji poklesly v roce 2017 meziročně průměrné jednotkové ceny rodinných domů o 7,4 % (z 2 041 Kč/m3 na 1 889 Kč/m3). Zatímco v samotném roce 2014 byly v kraji předběžně nejnižší průměrné kupní ceny rodinných domů v okrese Ústí nad Orlicí, v letech 2015 až 2017 byly nejnižší ceny v okrese Svitavy; oproti okresu Pardubice zde byly v roce 2017 ceny nižší o 35 %. Průměrnou cenou 1 682 Kč/m3 se okres Svitavy zařadil v roce 2017 na 8. místo v celé ČR, přitom nejnižší jednotkové ceny rodinných domů byly zjištěny v okrese Bruntál (1 330 Kč/m3).

Průměrné kupní ceny rodinných domů v okresech Pardubického kraje podle opotřebení
v letech 2015 až 2017

V kraji se od roku 2010 neprodávaly novější bytové domy

Počet prodejů bytových domů je v kraji poměrně nízký, tím mají na průměrnou cenu výraznější vliv specifika jednotlivých prodávaných objektů. Údaje je třeba považovat za informativní a není vhodné data podrobně analyzovat. V porovnání s prodávanými rodinnými domy jsou v kraji prodávané bytové domy téměř čtyřikrát větší (2 836 m3 oproti 791 m3) a výrazně opotřebenější (65 % oproti 38 %). Na rozdíl od období 2008–2010 byly v letech 2015–2017 kupní ceny bytových domů v obcích a městech s výjimkou Pardubic nižší než ceny odhadní. V porovnání s jinými kraji se v Pardubickém kraji od roku 2010 neprodávaly bytové domy se stupněm opotřebení do 25 %, přitom v období 2015–2017 v sousedním Jihomoravském kraji bylo takových domů prodáno 10.

Průměrné odhadní a kupní ceny bytových domů v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení
v Pardubickém kraji v letech 2008 až 2017 – tříleté průměry

Kupní ceny bytů v kraji jsou o třetinu vyšší než ceny odhadní

S ohledem na metodickou změnu (od roku 2014 zpracována jen daňová přiznání obsahující znalecký posudek) nelze hodnotit vývoj počtu prodávaných bytů v kraji. Lze pouze konstatovat, že počty bytů, za které jsou zpracovávány údaje o velikosti, opotřebení a ceně prodávaných bytů, se oproti období 2011–2013 snížily na polovinu. Za předpokladu, že struktura všech v kraji prodávaných bytů se příliš neliší od struktury bytů, za které jsou zpracována data v ČSÚ, se z dlouhodobého hlediska výrazně snížil podíl bytů prodávaných ve městech s 10–50 tis. obyvateli na celkovém počtu prodávaných bytů.

Průměrné odhadní a kupní ceny bytů v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení
v Pardubickém kraji v letech 2008 až 2017 – tříleté průměry

Průměrné jednotkové ceny v kraji prodávaných bytů překračovaly v letech 2015–2017 republikový průměr cen o 2,2 %, přitom se jednalo v mezikrajském srovnání o 4. nejvyšší ceny. Vyšší ceny byly zaznamenány pouze v Hlavním městě Praze, Jihomoravském a Středočeském kraji.

Oproti situaci před 15 lety, kdy se prodávaly zejména starší byty, vzrostl po roce 2010 podíl prodávaných novějších bytů se stupněm opotřebení do 20 %. Nejvíce prodaných bytů v kraji má nyní opotřebení 5–20 %. Rychlý relativní růst jednotkových cen bytů byl v uplynulých 10 letech zaznamenán v krajském městě. S větší dynamikou se v Pardubickém kraji z dlouhodobějšího pohledu zvyšovaly kupní ceny méně opotřebených bytů.

Rok 2017 lze v kraji charakterizovat růstem kupních cen bytů v obcích a městech do 10 tis. obyvatel, přitom jednotkové ceny v Pardubicích meziročně stagnovaly. S ohledem na výrazně nižší jednotkové ceny v obcích do 2 tis. obyvatel byl v této velikostní skupině obcí meziroční růst kupních cen v relativním vyjádření vyšší (meziroční zvýšení o 3,6 %) než v obcích s 2–10 tis. obyvateli (růst o 3,2 %). Průměrná velikost prodávaných bytů se tolik neliší v závislosti na velikosti obce jako v jiných krajích; v Pardubickém se pohybuje od 62 m2 v krajském městě po 67 m2 v obcích do 2 tis. obyvatel.

Jednotková cena bytů s opotřebením do 5 % byla v letech 2015–2017 v kraji téměř trojnásobná v porovnání s byty s opotřebením vyšším než 45 %. Jednotkové ceny bytů v krajském městě byly v tomto období trojnásobné v porovnání s cenami bytů v obcích do 2 tis. obyvatel v okrese Svitavy.

Průměrné kupní ceny bytů v okresech Pardubického kraje podle velikosti obcí v letech 2015–2017

Z následujícího grafu je patrné, že se v kraji ve sledovaném období zvýšily rozdíly mezi kupními cenami bytů v okrese Pardubice zejména oproti okresům Chrudim a Svitavy. Specifický vývoj cen byl v okrese Chrudim, kde úroveň kupních cen poklesla pod krajský průměr až po roce 2003, přitom v letech 2001–2003 zde byly jednotkové kupní ceny bytů dokonce vyšší než v okrese Pardubice. Za celostátním průměrem nejvíce zaostávají jednotkové ceny bytů v okrese Svitavy (o 34 %).

Odchylka průměrných jednotkových kupních cen bytů v okresech Pardubického kraje od republikového průměru v letech 2008–2010 a 2015–2017

Z územního hlediska byly v letech 2015–2017 v rámci kraje nejnižší kupní ceny bytů v okrese Svitavy. Poněkud odlišný pohled poskytuje detailní pohled na vývoj cen bytů za jednotlivé roky. V roce 2017 poklesly v kraji ceny bytů pouze v okrese Ústí nad Orlicí (o 20 %), zatímco nejvíce vzrostly jednotkové ceny bytů v okrese Svitavy (o 12 %). Průměrnou cenou 13 885 Kč/m2 se okres Ústí nad Orlicí umístil v roce 2017 v kraji na posledním místě a v rámci ČR se zařadil mezi 20 okresů s nejnižší kupní cenou bytů. Oproti okresu Pardubice byly v roce 2017 ceny bytů na Orlickoústecku poloviční.

Kartogram Průměrné kupní ceny bytů podle okresů a krajů v letech 2015 až 2017

Jednotkové ceny bytů byly v období 2015–2017 v okrese Ústí nad Orlicí nejnižší u všech stupňů opotřebení s výjimkou nejméně opotřebených bytů. Celkově však byly kupní ceny bytů nejnižší v okrese Svitavy; oproti okresu Pardubice zde byly jednotkové ceny nižší o 44 %. Největší rozdíl cen je v kraji patrný u starých silně opotřebených bytů, jejich cena za m2 je na Pardubicku v porovnání s Orlickoústeckem dvojnásobná.

Průměrné kupní ceny bytů v okresech Pardubického kraje podle opotřebení v letech 2015–2017

Ve městě Pardubice sice v roce 2017 ceny bytů meziročně stagnovaly, přesto se hodnotou 28 753 Kč/m2 řadily na 6. místo za Prahu (56 039 Kč/m2) a za krajská města Brno (42 533 Kč/m2), Hradec Králové (33 393 Kč/m2), Olomouc (30 502 Kč/m2) a Plzeň (29 284 Kč/m2).

Mezi krajskými městy mají Pardubice páté nejlevnější stavební pozemky

Průměrné jednotkové kupní ceny stavebních pozemků byly v období 2015–2017 v kraji oproti celostátnímu průměru nižší o 33 %. V rámci celé ČR se mezi městy s více než 50 tisíci obyvateli řadí ceny stavebních pozemků v Pardubicích na 10. místo za Prahu, Brno, Plzeň, Karlovy Vary, České Budějovice, Olomouc,  Hradec Králové, Kladno a Liberec. Naproti tomu byly ceny stavebních pozemků v obcích do 2 tis. obyvatel v období 2015–2017 v okrese Svitavy třetí nejnižší a v okrese Ústí nad Orlicí čtvrté nejnižší mezi všemi okresy ČR. Nižší byly pouze v okresech Bruntál a Pelhřimov.

Průměrné odhadní a kupní ceny stavebních pozemků v okresech Pardubického kraje podle velikosti obcí v letech 2008 až 2017 – tříleté průměry

Průměrné kupní ceny stavebních pozemků jsou v obcích do 2 tis. obyvatel v okrese Pardubice téměř trojnásobkem cen pozemků v obcích stejné velikostní kategorie v okresech Svitavy a Ústí nad Orlicí, přitom jsou o šestinu vyšší než ceny pozemků v obcích s 2–10 tisíci obyvateli na Orlickoústecku. Ve městech s 10–50 tisíci obyvateli jsou v kraji nejvyšší ceny stavebních pozemků v okrese Chrudim; přispívá k tomu dobrá dostupnost krajského města pro obyvatele města Chrudim. Přesto jsou ceny stavebních pozemků v Chrudimi na úrovni 64 % cen v krajském městě.

Průměrné jednotkové kupní ceny stavebních pozemků a jejich průměrná velikost podle velikosti obcí v okresech Pardubického kraje v letech 2015–2017

V rámci Pardubického kraje se v průměru největší stavební pozemky v letech 2015–2017 prodávaly v obcích do 2 tisíc obyvatel v okresech Ústí nad Orlicí (912 m2) a Chrudim (901 m2), v obcích s 2–10 tisíci obyvateli v okrese Ústí nad Orlicí (957 m2). V průměru nejmenší pozemky byly prodávány ve městech s více než 10 tis. obyvateli v okrese Svitavy (322 m2) a Ústí nad Orlicí (352 m2). V okrese Svitavy měly prodávané stavební pozemky v obcích s 2–10 tis. obyvateli jako v jediném okrese v kraji menší velikost než pozemky prodávané v krajském městě (388 m2 oproti 457 m2).

#  #  #

Předběžná data o cenách nemovitostí za rok 2018 budou sice publikována až koncem roku 2019, avšak předběžné indexy realizovaných cen nových bytů v Praze a starších bytů v celé ČR jsou čtvrtletně zveřejňovány na internetových stránkách ČSÚ cca 75 dní po skončení čtvrtletí.

 

  • Ceny nemovitostí v Pardubickém kraji v letech 2015 až 2017 - aktualita v PDF
  • Kontaktní osoba:
    RNDr. Petr Dědič
    Oddělení informačních služeb KS ČSÚ v Pardubicích
    tel.: 737 858 698
    e-mail: petr.dedic@czso.cz