Ceny nemovitostí v Jihomoravském kraji

 

Průměrná kupní cena rodinného domu v Jihomoravském kraji za 10 let vzrostla o 40 %, kupní cena bytu dokonce o dvě třetiny. Metr čtvereční bytu tak v roce 2014 stál téměř 25 tisíc Kč.

Český statistický úřad spolupracuje od roku 1997 s Ministerstvem financí na systému monitorování cen nemovitostí v ČR. Základem je zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, který nabyl účinnosti 1. 1. 1998. Zdrojem dat jsou přiznání k dani z převodu nemovitostí, která jsou povinni podávat vlastníci (prodejci) nemovitostí finančním úřadům do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Zveřejňovány jsou roční agregované údaje za rodinné domy, bytové domy, byty a stavební pozemky podle krajů, tříleté průměry též za okresy a velikostní skupiny obcí. K dispozici jsou i vybrané údaje podle míry opotřebení nemovitostí. Vzhledem k tomu, že oproti datu prodeje, resp. podání přiznání k dani se administrativní zdroje opožďují, je třeba údaje za poslední 2 publikované roky považovat za předběžné.

Graf 1 Průměrné kupní ceny bytů, rodinných a bytových domů v Jihomoravském kraji
v letech 2000 až 2014
Graf 1 Průměrné kupní ceny bytů, rodinných a bytových domů v Jihomoravském kraji v letech 2000 až 2014

Průměrná kupní cena rodinného domu v Jihomoravském kraji vzrostla z 931 Kč/m3 v roce 2000 na 2 372 Kč/m3 v roce 2014. Skutečnost roku 2014 tak tvořila 2,5násobek skutečnosti roku 2000, proti roku 2005 (tedy za 10 let) se kupní cena zvýšila o 39,9 %. Maximum výše kupní ceny rodinného domu v kraji bylo zaznamenáno v roce 2010, a to 2 441 Kč/m3.

Obdobný vývoj průměrných kupních cen proběhl v kraji i u bytových domů. V roce 2000 dosáhla průměrná kupní cena bytového domu částky 903 Kč/m3, v roce 2014 to bylo již 2 362 Kč/m3. Nejvyšší kupní cena bytového domu byla vykázána v roce 2008, a to 2 999 Kč/m3.

Kupní ceny bytů se v Jihomoravském kraji v letech 2000 až 2014 zvýšily výrazněji. V roce 2000 činila průměrná kupní cena bytu 5 799 Kč/m2, v roce 2014 to byla kupní cena již více než čtyřnásobná a dosáhla částky 24 810 Kč/m2. Proti roku 2005 došlo ke zvýšení ceny bytu o 64,1 %. Nejvyšší průměrná kupní cena bytu v kraji byla zjištěna v roce 2008, a to 27 807 Kč/m2.

Kupní ceny uvedené v grafu 1 jsou průměrnými hodnotami bez ohledu na to, v jak velké obci se nemovitost nachází či jak je objekt starý. Spolehlivější informaci o vývoji cen jednotlivých druhů nemovitostí proto lépe poskytují cenové indexy s bazickým rokem, ke kterému jsou ceny porovnávány. Cenové indexy jsou očištěny o rozdíly v opotřebení, ve vybavenosti staveb a vlivu velikosti obcí.

V grafu 2 jsou uvedeny indexy cen podle druhu nemovitosti v jednotlivých čtvrtletích období let 2010 až 2014 spočítané k základu průměru roku 2010. Je zřejmé, že index cen bytů prakticky kopíruje vývoj úhrnného indexu cen nemovitostí v kraji. Proti průměru roku 2010 v jednotlivých čtvrtletích uvedeného období se nejvíce zvýšily ceny pozemků, naopak ceny bytových domů spíše klesaly a ve druhém čtvrtletí 2014 tvořily pouze tři čtvrtiny průměrné ceny roku 2010.

Graf 2 Čtvrtletní indexy cen podle druhu nemovitosti v Jihomoravském kraji
(průměr roku 2010 = 100)Graf 2 Čtvrtletní indexy cen podle druhu nemovitosti v Jihomoravském kraji (průměr roku 2010 = 100)

Graf 3 zobrazením průměrných ročních indexů ukazuje, jakým tempem se měnily ceny jednotlivých druhů nemovitostí v roce 2005 ve srovnání s rokem 2000, resp. v roce 2010 ve srovnání s rokem 2005 a v roce 2014 ve srovnání s rokem 2010. V roce 2005 se proti roku 2000 úhrnné ceny nemovitostí zvýšily o 30,6 %, nejvýrazněji vzrostly ceny bytových domů (o 61,0 %), nejméně ceny pozemků (o 14,9 %). V roce 2010 ve srovnání s úrovní cen roku 2005 vzrostly ceny nemovitostí o 40,0 %, nejvýrazněji vzrostly ceny pozemků (o 63,9 %) a nejméně ceny bytových domů (o 24,7 %). Ceny bytů a rodinných domů v obou obdobích rostly prakticky stejným tempem. Roční indexy nemovitostí roku 2014 ve srovnání s rokem 2010 ukazují zpomalení tempa růstu cen nemovitostí a v případě indexu cen bytových domů i jejich pokles.

Graf 3 Indexy cen  podle druhu nemovitosti v Jihomoravském kraji
(průměr roku)Graf 3 Indexy cen (průměr roku) podle druhu nemovitosti v Jihomoravském kraji

Rodinné domy v okresech Jihomoravského kraje

Z okresů Jihomoravského kraje byly nejvyšší průměrné kupní ceny rodinných domů v letech 2000 až 2014 v Brně-městě. Naopak nejnižší ceny, a to až do roku 2005, byly vykazovány v okrese Znojmo, od roku 2006 pak v okrese Hodonín. Jednotkové ceny v těchto okresech s nejnižší kupní cenou tvořily prakticky třetinu kupní ceny rodinných domů zjištěných v Brně-městě.

Údaje v tabulce 1 jsou stejně jako v úvodním grafu uvedeny průměrné hodnoty kupní ceny bez zohlednění velikosti obce, v níž se daná nemovitost nachází, bez zohlednění stupně opotřebení nemovitosti. V tabulce 2 jsou uvedeny průměrné hodnoty za tříleté období, které již dané faktory zohledňují.

Z okresů Jihomoravského kraje byly nejvyšší průměrné kupní ceny rodinných domů v letech 2000 až 2014 v Brně-městě. Naopak nejnižší ceny, a to až do roku 2005, byly vykazovány v okrese Znojmo, od roku 2006 pak v okrese Hodonín. Jednotkové ceny v těchto okresech s nejnižší kupní cenou tvořily prakticky třetinu kupní ceny rodinných domů zjištěných v Brně-městě.

Tab. 1 Průměrné kupní ceny rodinných domů v okresech Jihomoravského kraje (Kč/m3)Tab. 1 Průměrné kupní ceny rodinných domů v okresech Jihomoravského kraje (Kč/m3)

Údaje v tabulce 1 jsou stejně jako v úvodním grafu uvedeny průměrné hodnoty kupní ceny bez zohlednění velikosti obce, v níž se daná nemovitost nachází, bez zohlednění stupně opotřebení nemovitosti. V tabulce 2 jsou uvedeny průměrné hodnoty za tříleté období, které již dané faktory zohledňují.

V letech 2012 až 2014 bylo v Jihomoravském kraji uskutečněno 5 232 převodů rodinných domů, průměrná kupní cena dosáhla částky 2 414 Kč/m3. Je zřejmé, že průměrná kupní cena se zvyšovala s rostoucí velikostní skupinou obce, v níž se rodinný dům nachází. Naopak postupně klesala se zvyšujícím se pásmem opotřebení.

Tab. 2 Průměrné ceny rodinných domů v okresech Jihomoravského kraje v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení v letech 2003–2005 a 2012–2014 (tříleté průměry bez zpětných propočtů – v Kč/m3)Tab. 2 Průměrné ceny rodinných domů v okresech Jihomoravského kraje v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení v letech 2003–2005 a 2012–2014

Pro porovnání vývoje cen rodinných domů v kraji je možno zvolit průměr z období let 2003 až 2005 (zjednodušeně – období před 10 lety). Proti tomuto období bylo v letech 2012 až 2014 uskutečněno o 410 převodů rodinných domů méně, odhadní cena ale byla vyšší o 882 Kč/m3 (o 69,4 %) a průměrná kupní cena vyšší o 939 Kč/m3 (o 63,7 %). Výrazně vyšší byly také průměrné kupní ceny v jednotlivých okresech (v okrese Vyškov dokonce dvojnásobné), v rozmezí od 65,6 % po 74,4 % kupní ceny rodinných domů vzrostly i podle jednotlivých velikostních skupin obcí a v rozmezí od 7,6 % po 64,5 % vzrostly i v jednotlivých pásmech opotřebení. Počty převodů rodinných domů vzrostly ve 3 okresech kraje, nejvýrazněji, a to o 29,2 %, v okrese Hodonín. Nejvýraznější pokles počtu převodů rodinných domů byl zaznamenán v Brně-městě, a to o 41,5 %.

Zatímco průměrná kupní cena rodinných domů v kraji v letech 2003 až 2005 byla o 10 Kč/m3 nad úrovní republikového průměru (a třetí nejvyšší mezi kraji), v letech 2012 až 2014 byla o 117 Kč/m3 pod republikovým průměrem a 4. nejvyšší mezi kraji. Ceny domů jsou dlouhodobě nejvyšší v Praze, nejnižší byly v letech 2003 až 2005 v Olomouckém kraji a v letech 2012 až 2014 v Kraji Vysočina. Nejvyšší procentní nárůst průměrné kupní ceny mezi uvedenými obdobími byl vykázán právě v Olomouckém kraji, a to o 92,4 %.

Graf 4 Průměrné ceny rodinných domů v krajích ČR v letech 2003–2005 a 2012–2014 (tříleté průměry bez zpětných propočtů - v Kč/m3)Graf 4 Průměrné ceny rodinných domů v krajích ČR v letech 2003–2005 a 2012–2014

Prodej bytů v okresech Jihomoravského kraje

Průměrné kupní ceny bytů jsou dlouhodobě nejvyšší v Brně-městě, naopak nejnižší průměrné kupní ceny bytů se v letech 2000 až 2008 objevily střídavě v okresech Blansko, Břeclav, Hodonín a Vyškov. Od roku 2009 však byly nejnižší ceny zjištěny vždy v okrese Hodonín. Tempo růstu kupních cen bytů mezi roky 2000 a 2014 ale bylo nejnižší v Brně-městě – průměrná kupní cena vzrostla třikrát, ovšem v okresech Blansko a Vyškov průměrné kupní ceny bytů v roce 2014 tvořily více než sedminásobek kupní ceny v roce 2000.

Změnily se i vzájemné relace mezi nejvyšší a nejnižší kupní cenou bytu – v roce 2000 průměrná kupní cena bytu v okrese Vyškov tvořila pouze 22,7 % kupní ceny bytu v Brně-městě, v roce 2014 cena bytu v okrese Hodonín tvořila již 41,2 % kupní ceny bytu v Brně-městě.

Tab. 3 Průměrné kupní ceny bytů v okresech Jihomoravského kraje (Kč/m2)Tab. 3 Průměrné kupní ceny bytů v okresech Jihomoravského kraje

V tabulce 3 jsou, stejně jako v tabulce 1 s kupními cenami rodinných domů, uvedeny průměrné hodnoty kupní ceny bez zohlednění velikosti obce, v níž se daná nemovitost nachází, bez zohlednění stupně opotřebení nemovitosti. V tabulce 4 jsou uvedeny průměrné hodnoty cen za tříleté období, které již dané faktory zohledňují.

V letech 2012 až 2014 bylo v Jihomoravském kraji uskutečněno 7 639 převodů bytů, průměrná kupní cena dosáhla částky 25 111 Kč/m2. Opět je patrné, že se průměrná kupní cena bytu zvyšovala s rostoucí velikostní skupinou obce, v níž se byt nachází. Naopak postupně klesala se zvyšujícím se pásmem opotřebení.

Tab. 4 Průměrné ceny bytů v okresech Jihomoravského kraje v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení v letech 2003–2005 a 2012–2014 (tříleté průměry bez zpětných propočtů - v Kč/m2)Tab. 4 Průměrné ceny bytů v okresech Jihomoravského kraje v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení v letech 2003–2005 a 2012–2014

Zatímco počet převodů rodinných domů mezi obdobím let 2003 až 2005 a 2012 až 2014 poklesl, počet převodů bytů v Jihomoravském kraji se za 10 let zdvojnásobil (zvýšení o 3 950 převodů bytů). Odhadní cena bytů byla vyšší o 11 263 Kč/m2 (o 92,4 %) a průměrná kupní cena vyšší o 11 659 Kč/m2 (o 86,7 %). Výrazně vyšší byly také průměrné kupní ceny v jednotlivých okresech (v okresech Blansko, Břeclav a Vyškov dokonce více než dvojnásobné), v rozmezí od 69,4 % po 105,9 % vzrostly i kupní ceny bytů podle jednotlivých velikostních skupin obcí. Srovnání růstu kupních cen podle pásma opotřebení není možné, a to vzhledem k odlišným rozsahům pásma opotřebení v hodnocených obdobích.

Graf 5 Průměrné ceny bytů v krajích ČR v letech 2003–2005 a 2012–2014 (tříleté průměry bez zpětných propočtů - v Kč/m2)Graf 5 Průměrné ceny bytů v krajích ČR v letech 2003–2005 a 2012–2014

Průměrné kupní ceny bytů v Jihomoravském kraji v letech 2003 až 2005 i v letech 2012 až 2014 (tříleté průměry) byly nad úrovní republikového průměru. Krajský tříletý průměr kupní ceny bytu za roky 2003 až 2005 republikový průměr převyšoval o 966 Kč/m2 (a mezi kraji byl 3. nejvyšší), za roky 2012 až 2014 byl vyšší již o 5 927 Kč/m2 a byl mezi kraji druhý nejvyšší. Ceny bytů jsou dlouhodobě nejvyšší v Praze, nejnižší byly v obou sledovaných obdobích v Ústeckém kraji. Nejvyšší procentní nárůst průměrné kupní ceny mezi uvedenými obdobími byl ale vykázán v Jihomoravském kraji, a to o 86,7 %.

Pozemky v okresech Jihomoravského kraje

V letech 2012 až 2014 bylo v okresech Jihomoravského kraje uskutečněno 9 556 převodů pozemků. Průměrné kupní ceny byly nejnižší v průřezu všech velikostních skupin v okrese Hodonín a nejvyšší, pomineme-li Brno-město, v okrese Brno-venkov. Proti období let 2003 až 2005 počet převodů pozemků v kraji vzrostl o 3 149. Růst kupních cen oproti situaci před 10 lety byl velmi různorodý – např. v okrese Znojmo v obcích s 2 tisíci až 10 tisíci obyvateli dosáhla cena pozemku pětinásobku, naproti tomu v okrese Hodonín ve velikostní skupině obcí s 10 až 50 tisíci obyvateli se cena pozemku zvýšila pouze o 5,5 %.

Tab. 5 Průměrné ceny pozemků v okresech Jihomoravského kraje podle na velikosti obce v letech 2003–2005 a 2012–2014 (tříleté průměry bez zpětných propočtů - v Kč/m2)Tab. 5 Průměrné ceny pozemků v okresech Jihomoravského kraje podle na velikosti obce v letech 2003–2005 a 2012–2014

Prodej bytových domů v Jihomoravském kraji

Tab. 6 Průměrné ceny bytových domů v  Jihomoravském kraji v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení v letech 2003–2005 a 2012–2014 (tříleté průměry bez zpětných propočtů - v Kč/m3)Tab. 6 Průměrné ceny bytových domů v  Jihomoravském kraji v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení v letech 2003–2005 a 2012–2014

Počet převodů bytových domů tvořil v letech 2003 až 2005 i v letech 2012 až 2015 jen zlomek v porovnání s počtem převodů bytů, pozemků či rodinných domů. Za zmínku stojí výrazný pokles počtu převodů bytových domů v obcích s 2 tisíci až 10 tisíci obyvateli a pokles počtu převodů nových bytových domů.

Kupní ceny bytových domů v obou sledovaných obdobích převyšovaly republikový průměr a v obou obdobích byly mezi kraji druhé nejvyšší po Hl. m. Praze.

Graf 6 Průměrné ceny bytových domů v krajích ČR v letech 2003–2005 a 2012–2014 (tříleté průměry bez zpětných propočtů - v Kč/m3)Graf 6 Průměrné ceny bytových domů v krajích ČR v letech 2003–2005 a 2012–2014

Kontakt: 
Ing. Karel Adam
Krajská správa ČSÚ v Brněe-mail: karel.adam@czso.cz
tel.: 542 528 172