Bydlení a jeho specifický trh - 2007

Podmínky bydlení, pořizování bytů a jejich užívání, lze analyzovat z různých úhlů pohledu. Zde se k tématu přistupuje z jednoho z možných pohledů, totiž jako k trhu, který má několik výrazných specifik:

• Regionální rozdíly. Trh se vyznačuje významnými regionálními rozdíly, které pramení z faktu, že byty jsou vázány svojí lokací, nejsou „přenosné“, nelze je přemisťovat podle poptávky, a podobně poptávka po bytech je regionálně málo pružná, protože český občan se tradičně nerad stěhuje. (Analýza regionálních rozdílů není ovšem předmětem tohoto textu.)
• Investice vs. nájem. Existují dvě základní, navzájem si do jisté míry konkurující alternativy uspokojení poptávky po bytech, přičemž obě mají své výhody i nevýhody, mj. v závislosti na výši a rozložení nákladů pořízení a užívání bytu.
• Tendence k vlastnickému bydlení. Rychle rostoucí podíl vlastnického bydlení je nesporným trendem uplynulých sedmnácti let. Podle nedávného šetření¹ již jen 25 % domácností bydlí v nájemním domě, což je svým způsobem unikát i v mezinárodním srovnání.
• Kvalita bydlení. Nepochybně se zlepšuje kvalita bydlení, z hlediska této analýzy je relevantní mj. fakt, že se výrazně zvýšila obytná plocha na obyvatele. Podle výše uvedeného šetření již činí 30 m² na osobu, čímž se ČR přiblížila zemím v západní Evropě.
• Mimořádný růst cen. Ceny bytů a nájemné rostly podstatně rychleji než spotřebitelské ceny. Náklady bydlení tak představovaly rychle rostoucí položku výdajů domácností.
• Psychologické aspekty. Málokterý trh byl na straně poptávky tak výrazně ovlivňován psychologickými momenty, jako je obava ze ztráty nájemního bytu, z růstu nájemného a cen nového bytu, ale také vliv reklamy.
• Koupě bytu jako investice. Vzhledem k vývoji cen a úroků se investice do bydlení zhodnocovala – např. proti vkladům u bank – podstatně rychleji.

Analýza pokrývá období do roku 2006 (2007).


Nabídka bytů

Počty dokončených bytů jsou základní informací. Před rokem 1990 se počty dokončených bytů meziročně rychle zvyšovaly až k maximu v roce 1975, pak soustavně klesaly. Po roce 1990 se snižovaly až po historické minimum v roce 1995, od té doby mírně rostly, takže v posledních letech kolísají kolem 30 tisíc ročně.

Úbytky bytů. Počty dokončených bytů nepředstavují skutečný přírůstek nabídky. Musejí být upraveny o úbytky , ať už fyzickou likvidací nebo převodem k nebytovým účelům; ale také o změny v evidenci bytů.

Úbytky bytů do roku 1990 byly způsobeny řadou příčin, mj. masovým stěhováním obyvatelstva z venkova do měst, když venkovské byty zejm. v malých obcích přestávaly sloužit trvalému bydlení. Po roce 1990 byly zaznamenány úbytky bytů, mj. přeměnou na nebytové prostory ke komerčnímu využití, ale také administrativní změny v klasifikaci některých objektů – zpětné zařazení mezi byty k trvalému bydlení a jiné změny. Výsledný obraz takto definované nabídky je poněkud jiný, než nabízí počty dokončených bytů.

Dodatečná nabídka. V devadesátých letech bylo vykázáno 243 tisíc dokončených bytů. Ve stejném období činil odpad podle odhadu ČSÚ maximálně 100 tisíc bytů, takže čistý přírůstek by měl být 143 tisíc bytů, ale podle sčítání v roce 2001 byl 289 tisíc. Podle šetření ČSÚ ² se na tomto rozdílu ve výši 146 tisíc bytů podílelo několik faktorů:

• 60 – 65 tis. bytů představuje byty, které slouží pouze rekreaci, ale splňují podmínky trvalého bydlení
• 20 – 25 tis. bytů bylo vráceno k trvalému bydlení stavebními úpravami
• 15 – 20 tis. bytů vzniklo deklarací více bytů v RD
• 35 – 40 tis. bytů započtených z jiných důvodů, např. po restituci aj.

Zhruba polovinu celkového rozdílu tak vysvětlují administrativní změny, ale polovinu stavební úpravy, které znamenaly fyzický přírůstek bytů. Propad v počtu dokončených bytů v devadesátých letech byl tak zčásti řešen stavebními úpravami stávajících objektů, které přinesly cca 70 tisíc bytů.

Ve stejném období (1991 – 2001) bylo zároveň evidováno 539 tis. neobydlených bytů, což ovšem nelze interpretovat jako volné byty k okamžitému nastěhování, neboť:

• 175,2 tis. bytů sloužilo rekreaci zejména v malých obcích
• 117,2 tis. bytů sloužilo k přechodnému bydlení zejména ve velkých městech
• 53,2 tis. bytů bylo nezpůsobilých k trvalému bydlení a
• 83,2 tis. bytů bylo dočasně neobydlených z důvodu přestavby, nevyřízených restitucí apod.

Nicméně možná polovina trvale neobydlených bytů mohla sloužit k trvalému bydlení nebo dokonce fakticky sloužila.

Můžeme shrnout, že v devadesátých letech bylo dokončeno relativně málo nových bytů, ale skutečná – nebo přinejmenším potenciální – nabídka byla podstatně vyšší, trh se přizpůsoboval situaci. Bohužel podobné korigující informace nejsou po roce 2001 k dispozici, vyjeví je až SLBD v roce 2011. Lze tedy pouze spekulovat, že fakta o změnách nabídky způsobených jinými příčinami než novou výstavbou, zjištěná pro dekádu významných změn 1991 – 2001, se ve stávajícím desetiletí zřejmě již neopakují, určitě ne v takovém rozsahu. Počty dokončených bytů ovšem rostly, takže jejich přírůstek by mohl kompenzovat pravděpodobné snížení alternativních forem dodatečné nabídky bytů.

Graf 1 Počty dokončených bytů	Graf 2 Změny v celkovém počtu bytů

Kvalita bytů. Samozřejmě hlubší analýza by vyžadovala sledovat i stáří a kvalitu bytů a v neposlední řadě jejich regionální rozložení. Zde se omezíme pouze na jediný, v dané souvislosti relevantní faktor – snižuje se počet osob připadajících na jeden byt. Zvyšuje se tak kvalita bydlení. Jestliže podle sčítání lidu v roce 2001 připadlo 27,7m ² na jednu osobu, podle již citovaného šetření ČSÚ to v roce 2006 bylo 30 m ² na jednu osobu, což je významné zlepšení za poslední roky, které zlepšuje i naše mezinárodní postavení. Pro srovnání uvádíme Rakousko 38,4m ² (2003), SRN 40,1 (2002), Francie 37,5 (2002) ³. Z téhož šetření ČSÚ ovšem vyplývají i méně příznivá zjištění, např. podle subjektivního názoru dotázaných bydlí čtvrtina domácností ve vlhkých nebo tmavých bytech.

Druh objektu a konečné užití. Dále se soustředíme na analýzu dokončených bytů podle druhu objektu a konečného užití. Zatímco do roku 1990 rozhodující počet dokončených bytů představovaly byty v panelových domech v družstevním vlastnictví (SBD), pro období po roce 1990 až po současnost bylo charakteristické, že počty bytů v rodinných domech byly vyšší než v bytových domech, i když ty v posledních letech překračovaly 10 000 ročně. (Obecně rostl podíl bytů v nástavbách a přístavbách.) Na celkovém počtu bytů dokončených v bytových domech však měly největší a rostoucí podíl byty určené k prodeji do osobního vlastnictví a podíl bytů určených ke komerčnímu či sociálnímu nájmu byl relativně nízký. Jestliže podle již citovaného šetření ČSÚ (viz pozn. 1) byl v roce 2006 podíl domácností bydlících v nájemních bytech 25 %, např. v zemích jako je Rakousko, Německo Francie či Holandsko žilo v roce 2000 v nájemních bytech 50 – 70 % domácností s příjmem nižším než 60 % mediánu; v zemích jižní Evropy je ovšem situace odlišná ⁴.

Graf 3 Byty podle konečného užití



Tyto změny v nabídce (vyjádřeny v podílech by byly ještě patrnější) mají ovšem své závažné příčiny i důsledky, které budeme postupně podrobněji analyzovat.


Poptávka po bytech

Na rozdíl od pověstných „rohlíků“ není měření poptávky po bytech triviální záležitostí; budeme se proto přibližovat po krocích. Omezíme se však na období po roce 1990 .

Demograficky vymezená „poptávka“

• Změny počtu obyvatel poskytují výchozí orientaci. V prvním přiblížení lze připustit, že po roce 1990 mají podobný průběh jako počty dokončených bytů – klesají, ale zvyšují až po roce 2002.
• Změny počtu narozených dětí mohou být přesvědčivější „proxy“ veličinou. Počty živě narozených dětí se snižovaly do roku 1999 a poté rostly.
• Změny v počtu domácností jsou jistě nejlepším indikátorem; problémem jsou data, resp. nedostupnost časové řady⁵. Nicméně je zřejmé, že takto vymezená „poptávka“ rostla i v devadesátých letech, kdy předchozí dva indikátory klesaly.
• Změny v tzv. intenzitě výstavby jsou také vhodným indikátorem a přinejmenším naznačují relativní zlepšení nabídky k počtu obyvatel v posledních letech (a to i v mezinárodním srovnání), i když je otázkou, zda i k počtu domácností poptávajících byt.

Tab. Intenzita výstavby

	1997	1998	1999	2000	2001	2002	20003	2004	2005	2006
Česká republika	1,63	2,15	2,31	2,45	2,42	2,68	2,66	3,16	3,21	2,94
SRN	.	.	.	5,1	.	.	.	3,4	.	.
Nizozemí	.	.	.	4,7	.	.	.	4,0	.	.
Rakousko	.	.	.	6,6	.	.	.	5,2	.	.
Francie	.	.	.	6,3	.	.	.	5,8	.	.

Pozn.: Počet bytů dokončených v roce na 1 000 obyvatel středního stavu
Pramen: mezinárodní srovnání za roky 2000 a 2004 ze Statistiky bydlení v Evropské unii, 2004.

Graf 4 Demografický vývoj



Efektivní poptávka po bytech však musí být podložena finančními zdroji. Je přitom evidentní, že pořízení vlastního bytu je investicí nikoliv běžným výdajem. Alternativou k takové investici je za určitých okolností pronájem bytu.

Investiční poptávka. Pořízení vlastního bytu je investice, která mnohonásobně převyšuje roční příjem většiny obyvatel i průměrnou výši jejich úspor. Nicméně investiční poptávka v uplynulých letech rychle rostla:

• Úspory v rámci stavebního spoření vzrostly za posledních deset let 6krát, ze 60 mld. Kč v roce 1997 na 360 mld. Kč na konci roku 2006. Na ně byly vázány úvěry (vč. překlenovacích), které vzrostly za stejné období ze 6 mld. na neuvěřitelných 135 mld. Kč. (Jestliže jejich objem odpovídal na konci roku 1997 asi 10 % stavebních úspor, v roce 2006 to bylo už 37,6 %.)
• Hypoteční úvěry. Kumulovaná výše jistiny hypotečních úvěrů poskytnutých občanům vzrostla za posledních 5 let (2002 – 2007) z 68 na 469 mld. Kč, tj. téměř sedmkrát. Ani kumulovaná výše jistiny hypotečních úvěrů právnickým osobám není zanedbatelná, zatímco nízká výchozí suma úvěrů municipalitám se postupně ještě snižuje. Občané věnují rozhodující část hypotečních úvěrů na bydlení, avšak jenom menší část z toho na výstavbu.

Graf 5 Stavební spoření	Graf 6 Hypoteční úvěry obyvatelstva

Pramen: Vybrané údaje o bydlení, MMR; hypoteční banky

Transfer. Změna vlastnictví. Nezanedbatelná část zdrojů fyzických osob nesměřovala k pořízení nového bytu. To se týká jak stavebního spoření, které lze použít i jinak (nákup zařízení aj.), tak i hypoték, které slouží i ke koupi stávajícího bytu (kdybychom usuzovali podle účelu hypotéky, byly by to dvě třetiny). Při tom dochází ke změně vlastnictví a transferu finančních zdrojů, nikoliv však k uspokojení poptávky po nových, tj. dodatečných bytech. Neméně závažné je i to, že tyto finanční zdroje z trhu bytů pak z velké části „mizí“, leda že by je prodejce použil na výstavbu nových bytů. To ovšem přinejmenším u obcí a zřejmě ani fyzických osob - prodejců - příliš „nehrozí“. Takže rychle rostoucí efektivní poptávka po bytech je jen zčásti poptávkou po výstavbě bytů a zčásti představuje „pouze“ náklady transformace vlastnictví.

Poptávka po nájemních bytech. Tuto alternativní poptávku měřit přímo nelze; lze pouze spekulovat o podmínkách jejího generování. Samozřejmě, že vlastní bydlení má řadu výhod před nájemním, proto v prvé řadě záleží na individuálních okolnostech, které by mohly vést k preferenci pronájmu, např. potřeba bydlení na omezenou dobu. Další podmínkou je ovšem fyzická dostupnost, musí existovat nabídka odpovídajících nájemních bytů. A konečně je to cenová dostupnost, jinak řečeno, výše nájemného musí být schopna konkurovat výši splátek hypotéky.


Ceny bytů a nájemné

S vědomím faktu výrazných regionálních rozdílů přistoupíme k analýze agregovaných (průměrných) dat.

Cena za m ² obytné plochy dlouhodobě rostla; rychleji rostla cena starších bytů než nových. Přitom:

• Cena je vyšší a dosud rostla rychleji, než tzv. hodnota pořízení m² v dokončeném bytě
• Hodnota pořízení m² v bytových domech zhruba sledovala růst cen stavebních prací, v rodinných domech spíše růst spotřebitelských cen (rostla tedy pomaleji než v bytových domech)
• Na růstu cen stavebních prací se podílel růst cen materiálových vstupů jen zčásti (jejich ceny rostly pomaleji)
• Rostla cena pozemků.

Graf 7 Hodnota pořízení m ² obytné plochy



Nájemné za m ² obytné plochy

• Maximální (regulované) nájemné se od roku 1990 do roku 2002 víc než osmkrát zvýšilo a v té době bylo považováno za rovné nákladům
• I po roce 1997 však rostlo rychleji než hodnota pořízení m² v dokončeném bytovém domě
• Přitom nájemné v SBD a hypotetické „nájemné“ vlastníků bytů rostlo pomaleji než regulované nájemné, takže v současné době dosahuje asi poloviční úrovně proti regulovanému nájmu
• Smluvní nájemné - v roce 2001 víc než dvojnásobek regulovaného - rostlo ovšem rychleji.

Není bez důležitosti také poznamenat, že nájemné tvoří asi 20 % celkových nákladů na bydlení, rozhodující jsou náklady na energii.


Graf 8 Nájemné podle vlastnictví bytu


Pozn.: měsíční nájemné za byt 1. kategorie, 2 obytné místnosti

Vývoj ceny bytu působí především na výši hypotečních úvěrů a tedy na výši splátek. Samozřejmě má zprostředkovaný vliv i na výši nájemného. Svoji roli tu však hrají i další faktory: regulované nájemné a především nedostatek nájemních bytů, což oboji mj. vedlo k rozšíření více méně nelegálních podnájemních smluv a rozevírání nůžek mezi regulovaným a tržním nájemným.

Ukazuje se, že splátky hypoték pružně odrážejí vývoj cen bytů, což se nedá říci o tržním nájemném (nemluvě o regulovaném). Nicméně je třeba zdůraznit významné regionální rozdíly, takže např. v Ostravě se podmínky koupě bytu (na hypotéku) a jeho nájmu vyrovnaly, v Praze naopak podstatně vyšší nájemné nedosahuje ani poloviny výše splátek hypotéky; poptávka tu převyšuje nabídku.

Graf 9 Měsíční nájemné vs. měsíční splátka hypotéky


Pozn.: standardní byt, podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40 %
splátka hypotéky na 100 % ceny bytu se splatností 20 let a úrokovou sazbou 4,93 %
Pramen: Institut regionálních informací, 2007


Podpora bydlení. Na cenu bytu a výši nájemného měla vliv i veřejná podpora bydlení a její zaměření:

• Podpora stavebního spoření a hypoték z veřejných zdrojů, evidentně orientovala poptávku (ale i nabídku) vlastního bydlení, usnadňovala koupi bytu.
• Regulace nájemného usilovala o zmírnění růstu nájmů (na vrub vlastníků bytů, nejen osob ale i obcí a právnických osob), a tak mj. přispěla nejen k obvykle zmiňovanému růstu nových smluvních nájmů i nájmů více či méně nelegálních - ale také motivovala vlastníky nájemních bytů k jejich prodeji.

Veřejná podpora bydlení se dále zaměřovala např. na

• Podporu výstavby bytů pro sociálně slabé a zdravotně postižené, které pořizují většinou obce, i když jejich počet je nízký a ještě se spíše snižuje.
• Podporu modernizace a rekonstrukce domů zejm. panelových, která přispívá nejenom ke zkvalitnění bydlení a úsporám energie ale také k prodloužení životnosti těchto objektů.

(Ne)rovnováha na trhu

Nyní máme k dispozici všechny základní indikátory pro souhrnnou analýzu trhu s byty, nabídku, poptávku a cenu (vč. nájemného). V závislosti na jejich výběru se nabízejí čtyři různá zobecnění:

Nabídka vyšší než poptávka. Výše bylo uvedeno, že se snižuje počet osob na byt, což bývá interpretováno tak, že nabídka rostla rychleji než demograficky determinovaná poptávka. Otázkou však je, zda takový vývoj nebyl způsoben růstem počtu jednočlenných domácností, a také tím, že se snižoval počet osob ve stávajících bytech (ve kterých zůstávají rodiče a děti hledají nové bydlení), takže nabídka vztažená k počtu domácností zřejmě větší není.

Nabídka odpovídá poptávce. Vzhledem k výše uvedenému připusťme spíše shodný směr změn nabídky a „poptávky“. Takový závěr podporují i údaje o intenzitě výstavby bytů a vývoji počtu domácností. To ovšem nic nevypovídá o kauzalitě, neboť na obou stranách působily především specifické vlivy, i když jistou míru interakce lze očekávat. Klesající přírůstky narozených dětí na počátku devadesátých let mají primární vysvětlení ve změně preferencí mladých lidí mj. v odkladu narození prvního dítěte. Relativní nedostatek bytů může být ovšem dodatečnou vysvětlující veličinou. A podobně rostoucí nabídka dokončených bytů v dalších letech určitě odráží i přizpůsobení „poptávce“ po bytech, ale především odráží jistou konsolidaci nabídkové strany v nových podmínkách.

Poptávka vyšší než nabídka. Rostoucí cena nových bytů jistě zčásti odráží vyšší kvalitu, ale protože ještě rychleji rostla cena starších bytů, je to vysvětlení nedostatečné. Spíše se lze domnívat, že cena rostla především proto, že efektivní poptávka po koupi bytu převyšovala nabídku, a to ve dvojím slova smyslu: rostl počet osob hodlajících byt koupit a uvnitř tohoto souboru rostl počet osob ochotných akceptovat vyšší cenu.

Přitom na růstu cen zčásti profitovalo samo stavebnictví, ale především investoři (developeři) resp. vlastníci bytů. To by bylo - tak říkajíc - normální, kdyby tento profit vedl zpětně k uspokojování poptávky, tedy ke zpětnému investování do bytové výstavby. Ale tak jednoduché to bohužel není. Připomeňme si, že mj. část efektivní poptávky „pohltil“ transfer.

Nedostatek nájemních bytů. Nájemné se dlouhodobě zvyšuje a i když se jako primární příčina uvádí jeho přibližování skutečným nákladům pořízení, provozu a údržby bytu (nabídka), je další příčinou nedostatek nájemních bytů zejména ve velkých městech (poptávka).

Vnucuje se tak klíčová otázka: proč se bytové domy k pronájmu nestaví ve větší míře a proč se vlastně existující nájemní byty masově prodávají. Nabízí se přinejmenším první přiblížení k přesvědčivé odpovědi:

• Investoři, kteří by zvažovali alternativu nájemních bytů (a neplatí to jen o soukromých investorech ale i o obcích, event. původních podnikových bytech) argumentují, že úroveň nájemného limituje prostor pro zahrnutí nákladů na údržbu a zisku vč. odpisů. (Individuální vlastníci bytů ovšem náklady na údržbu a odpisy zpravidla nekalkulují nebo nedostatečně, v každém případě je vykazují nižší).
• Je-li nájemné nižší než splátka hypotéky, zvýhodňuje nájemní bydlení; avšak hypotéka je dostupná (navíc státem podporovaná), nájemní byty dostupné nejsou, a to nejen nové, snižuje se již i počet nájemních bytů vůbec.
• Developeři tak dosud mohli s malým rizikem a relativně velkým ziskem investovat a dokonce akceptovat vyšší cenu z titulu růstu cen stavebních prací a především cen pozemků, protože byt s úspěchem prodali.

Důsledky výše uvedeného jsou zřejmé:

• Připouští se, že koupi bytu si nemůže každý dovolit. Nabídka nájemních bytů je však nedostatečná a přinejmenším chybí dostatečný počet skutečných sociálních bytů⁶.
• Poptávka po koupi bytu (místo jeho nájmu) je tak spíše vynucená strukturou nabídky a má vážné sociální implikace.
• Argument, že preference vlastního bytu odpovídá historické tradici (většina obyvatel bydlela ve vlastních domech, než začalo období masové výstavby panelových domů), má jeden - strukturální - nedostatek: vlastní domy byly převážně na venkově, ve městech logicky převažovalo nájemní bydlení.
• Dnešní tendence „návratu na venkov“ nebo přesněji do okolí měst se všemi - spíše negativními - důsledky pro územní rozvoj má jistě řadu příčin, ale mj. i tu, že vlastnické bydlení se zde realizuje snáze než ve městech (nepočítáme-li pouhou transformaci vlastnictví dříve nájemních domů).
• V každém případě významná část investičních výdajů na bydlení se z trhu s byty „ztrácí “, aniž by proti ní stál ekvivalent nových bytů, což je i důležitý fenomén.

ing. Václav Kupka
analytik
útvar statisticko-ekonomických analýz ČSÚ
tel. 2 7405 4248
e-mail: vaclav.kupka@czso.cz

---

¹ Příjmy a životní podmínky domácností ČR v roce 2006, ČSÚ 2006
² Sčítání lidu, domů a bytů 2001, pramenné dílo, kap. 12. Bytový fond, ČSÚ 2005
³ Statistika bydlení v Evropské unii, 2004
⁴ Housing Statistics in the European Union 2005/2006, Min. of Infrastructure, Italy 20065)
⁵ Ze sčítání lidu bytů a domů (SLBD) vyplývá, že v roce 1991 bylo v České republice 3 984 tis. hospodařících domácností, v roce 2001 to bylo 4 216 tis. domácností, tzn. nárůst o cca 230 tis. za deset let.
⁶ Definice skutečně sociálních bytů ovšem neexistuje. Ministerstvo pro místní rozvoj se jí zabývá v připravovaném zákoně.

Zveřejněno dne: 03.03.2008
Data jsou platná ke dni zveřejnění publikace.