Ceny bytů - Metodika

 

Časové řady „Ceny bytů“ navazují na publikaci „7009 - 10 Ceny sledovaných druhů nemovitostí v letech 2007 – 2009“.

Plně využívají indexy realizovaných cen bytů publikované v rámci výše uvedené publikace (pouze převedené na nový, odvozený základ, průměr roku 2010 = 100).

Vstupní údaje pochází z databáze Ministerstva financí ČR, kterou vytváří finanční úřady na základě daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí. Jedná se tedy o reálné, skutečně placené (přiznané) ceny.

Snaha o vytvoření čistého cenového indexu, bez zachycení kvalitativních změn v čase, vyústila v následující postup. Individuální cenové indexy jsou počítány na úrovni kraj x velikostní kategorie obce x pásmo opotřebení (morální a technické), přičemž před tímto jsou jednotkové kupní ceny očištěny o vliv koeficientu vybavení stavby (cena „narovnána“ na úroveň obvyklého vybavení stavby).

Váhové schéma odpovídá relativním podílům součtů absolutních odhadních cen bytů v letech 2009-2011.

Za cenový základ byl vybrán rok 2010 (průměr roku 2010=100).


Novou rozšiřující informací jsou indexy nabídkových cen bytů, které mají daleko jednodušší konstrukci výpočtu. Vycházejí ze čtvrtletních odhadů nabídkových cen bytů za vybrané oblasti ČR, přičemž cenový index za

  • „Prahu“ je odvozen od cenového vývoje uvnitř 46 katastrálních území hlavního města;
  • „ČR bez Prahy“ je odvozen převážně z vývoje cen uvnitř velkých obcí (nad 50 tisíc obyvatel) - zastoupena všechna krajská města (12) + Kladno a Opava; ceny jsou sledovány také pro vybrané střední obce (10 – 50 tisíc obyvatel), z nichž však většina (9 + Praha-východ a Praha-západ) spadá do Středočeského kraje, z ostatních krajů jsou prozatím zastoupeny pouze Domažlice, Náchod a Znojmo.

Jediné kritérium kvality bylo zavedeno od 1. čtvrtletí 2007. Od tohoto období jsou průměrné nabídkové ceny pro všechny vybrané oblasti stanovovány zvlášť za
  • nové a rekonstruované byty,
  • staré byty.

Váhové schéma indexu nabídkových cen bytů vychází z pravděpodobné struktury nabídky na trhu s byty v ČR, přičemž bylo nutné stanovit i proporce mezi nabídkou nových či rekonstruovaných a starých bytů. Výchozími body pro rozvržení vah byly nejen počty nabízených bytů dle jednotlivých kategorií, získané jako druhotný výstup při tvorbě odhadů nabídkových cen bytů, ale i další doplňkové demografické, sociální či ekonomické faktory a předpoklady (bytový fond, rozložení počtu obyvatel, jejich migrace, výstavba nových bytů, podíl rekonstruovaných bytů na starých, odhad aktivity na trhu s byty, ale i samotné zastoupení dané lokality uvnitř zdrojových dat).

Za cenový základ byl zvolen rok 2010 (průměr roku 2010=100).